2021年上海房价走势及分析，下半年房价还会继续涨吗？

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上海/新房

今天是2021年上半年的最后一天！

无论是楼市还是土地市场，在2021年都有了不小的变革。

限价、摇号政策的延续，积分制的启动，新的土拍规则，房地联动价的出炉，这些新元素都在影响着市场的变化。

来展望下2021下半年的上海楼市。

第一个问题：下半年房价会涨还是会跌？

先看新房。

回顾2019年至今，上海新房的成交均价一直维持在5-6万/㎡，波动是存在的，但明显的上升和下降趋势不存在。

在房住不炒的大背景下，形成如此稳定的房价格局并不意外，而其中起决定性的因素的正是对新房严苛的限价政策！

我们回顾上半年集中入市的三个批次新房：

市区项目的限价力度自不用说，仔细看外环8区，三个批次的新房价格伯仲之间。

其中连续拿证的项目，备案价完全一样，比如：

一批次取证的招商虹桥公馆项目，6.01万/㎡，二批次再取证，同样是6.01万/㎡；

一批次取证的金地嘉悦湾项目，4.37万/㎡，三批次再取证，同样是4.37万/㎡；

二批次取证的金地峯范项目，4.7万/㎡，三批次取证价格相同。

这样强烈的限价力度，大概率会在下半年延续！也就意味着新房价格稳字当头！

把眼光放长远一点，6月上海集中拍地的同时，也出炉了房地联动价（2021年房地联动价就是2022年新房政府指导价）。

地块具体位置和联动价如下：

房地联动价和当下的新房价格也相差无几！

综上所述，上海新房的稳定，不仅能覆盖下半年，明年乃至更长的时间里，大概率不会有剧烈的波动！

再看二手房。

数据显示，2020年一整年，上海新房共计成交80286套。

在相同时间内，二手房成交了足足套，超过新房的3倍！

时针步入2021年，1月份是上海二手房成交量和成交均价的峰值，随后的几个月时间里开启量价齐跌的趋势。

即使如此，截止6月28日，2021年上海二手房也已成交套！

如果把这近17万套房源按环线划分。

内环内有19628套，内中环有27353套，中外环有31648套，外环内合计78629套，占比46.8%。

外郊环和郊环外分别成交63884套和25368套，合计89252套，占比53.2%！

如果把这近17万套房源按总价划分。

总价0-300万占比约60%，近10万套！

总价300-500万占比约26%，超过4万套

总价500-800万，占比约9%，约1.5万套；

总价800万以上是绝对的稀缺品上海房价走势分析上海房价走势分析，占比仅约5.5%，不到1万套！

结合2方面细分数据，我给3个二手房价趋势的预判，并有相应佐证！

第一、二手市场的成交主力军是上车盘，内环内低总价的老破小流通顺畅，但内环内800万以上的改善型次新房，无论一手还是二手都是市场的稀缺品！

所以我认为下半年内环内改善住宅房东和买家之间还有巨大的博弈空间，呈现较长期的胶着状态。

这一趋势，在上半年已有端倪。

1月份以后，内环内800万房源成交1个月不超过500套，很稀缺。价格上，上升趋势也较为明显！

第二、外环附近的地铁价格已到波次的峰值，可能会产生向下微调的趋势！

外环附近的地铁房总价集中在300-500万，这部分二手房自1月后，成交量一直在下降，6月成交量只有3382套，价格却在6月抵达峰值54016万/㎡！

需求下降、价格触顶，下半年向下微调是大概率事件。

第三、五个新城郊区二手房，在大量供应的冲击下，下降趋势较为明显！

目前新房的主力供应集中在五大新城，在限价背景下，新房的优先序列必然排在前面。

在大量供应的冲击下，郊区二手房可能会迎来一波下跌周期，和新房均衡！

第二个问题：热门新房入围积分会降低吗？

日前，被大家公认为热门盘的融创未来金融城，入围分数线出炉：

13A-01地块社保系数0.12分/月，入围分56.28分；

13C-01地块社保系数0.13分/月，入围分61.3分。

有人认为：比想象中低了！56.28分在此前也就只能买杨行、浦江、惠南等板块，现在能买到唐镇！

那是不是意味着，高分选手在前面的开盘过程中被逐渐消耗，未来热门盘的入围分数线会越来越低！

可惜的是，这个看似正确的推论，却是个伪命题！

先说融创唐镇，在开盘之前，曾预估分数不会太高，甚至是低分选手的机遇！

主要原因2个：第一、竞争对手多且强，产生分流；第二：融创项目房源充足，买到的概率本来就大！

我们把这6万多份积分数据，按月份拆开，再铺开各个分数段的占比，结果如下：

4月之前，60分以上的占比为25.3%；

5月，60分以上的有3765人次，占比29.75%；

6月，60分以上的有6443人次，占比32.98%。

不得不承认，在积分金字塔中，顶端高分选手随着时间的推移不仅没有减少，占比反而越来越多！

因此，我也给出下半年对积分的预判，热门盘对高积分的要求，不会动摇！

经历了一两年的低谷期之后，最近上海的房价热度是直线上升。

经过三年的横盘，上海楼市从去年四季度开始开启了上涨模式。根据易居等多家市场机构的统计数据显示，2020年12月单月，上海二手房成交量达到3.8万套，这是2016年调控以来的最高点。

而从2020年全年来看，上海二手房成交量同比增长近三成，成交均价涨幅达到15%，尤其是个别学区房，涨幅甚至超过七成。

作为以存量房为主的城市，二手房市场一直是反映上海房价的风向标。自2016年“沪九条”限购限贷调控推出后，2017年至2020年，上海二手房成交均价年均涨幅仅有2%左右。

为什么上涨

如何判断一个地方的房价涨跌？在房产界流传着这么一句耳熟能详的话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

此轮上海房价在短期内快速上涨与政策面有着密不可分的关系。具体来看，货币政策的宽松、学区房政策调整、落户门槛放宽等诸多因素叠加，是本轮房价上涨的驱动力。

2020年面对突如其来的新冠疫情导致的经济下行，全球主要国家央行都实行宽松的货币政策，也就是俗称的“放水”。在疫情期间，各国实体经济普遍低迷，而房地产无疑是资金“蓄水池”最好的选择。全球主要国家2020年以来的房价也印证了这一现象，美国、伦敦房价均创历史新高。上海作为全球主要城市，城市中心可开发土地基本上已经没有了，存量房就成了稀缺资源，在炒房客眼里学区房更是成为稀缺中的珍贵品，上海房价上涨尤其是学区房房价上涨自然不能幸免。

而学区房政策的变化则是直接助推了上海房价的上涨。去年3月份公民同招、民办摇号政策出台之后，家长们首先坐不住了。在孩子的教育面前，大家还是低估了上海家长对于学区的敏锐和执行力。从年后开始，学区房率先迎来了新的独立上涨行情。

此外，落户政策的放宽更是刺激了刚需。得益于12月1日施行的“居转户”户籍政策和人才引进落户的放宽，刚需购房者在2020年末集中涌入楼市。官方数据显示，2020 年上海居转户数量达到18418人、人才引进落户达到13043人，比2019年分别增长了40.4%和48.4%。

假离婚问题

面对快速上涨的房价，上海市在1月21号晚间连夜出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。新政总共增加了10条内容，也称“沪十条”。其中第三条（严格执行住房限购政策）、第四条（调整增值税征免年限）、第五条（严格执行差别化住房信贷政策），对个人购房进行了跟严格的限制，而第六条（严格商品住房销售管理）则对房企进行了一定的限制，以上四条将直接影响上海楼市。

其中“房票”也就是购房资格依然是调控的重点。《意见》规定“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”也就是说，一对夫妻已经拥有两套住房的房主，即便是一方离婚净身出户，也不再具有购房资格。

为了彻底断了借助假离婚获得购房资格的这条路，此次新政明确写的是“离异前三年”而非“离婚前三年”。“离异”和“离婚”虽然一字之差，但是意义却天壤之别，可以理解为首次离婚后的三年里，不论结多少次婚，离多少次婚，都按首次离异前家庭总套数为准。

虽然这项规定虽然限制了借助假离婚获取“票号”行为，但是还是没有完全堵住炒房者获得房票的途径。例如，一对夫妻可以将自己名下的房产过户给自己爸妈，直系亲属过户可以逃过限购，这样就可以获得继续购房的资格。

如果说“房票”限制了购房资格，那么此次新政中严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场则是从资金源头进行调控。无独有偶，1月25日，工商银行紧急叫停了面向上海地区的购买一手二手及法拍房等个人住宅(商用除外)中所缴纳税费的分期贷款产品。此前，该产品的贷款金额最高可达到房产价格的10%(最高50万)、年化利率约3.4%，用于刷卡支付购房过程中需缴纳的税费。

毕竟，当前的房价确实太高了。

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