马光远：海南实施现房销售制度 如何影响房价走势
海南实施现房销售制度
如何影响房价走势
☞文 |马光远
海南在3月7日出台了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。这个通知里面，最引人瞩目的是提到，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
我看到很多人很兴奋，觉得这是对开发商的又一打击，是发出了房地产调控不放松的明确的信号。我想说的是，你真的太傻太天真了。我可以明确告诉各位，在当前疫情对中国经济的影响非常明显的情况下，收紧房地产调控是不可能的。
这次海南楼市新政的核心并非要继续打压房地产，而是特别强调要建立房地产市场平稳健康发展的城市主体责任。这个文件最大的亮点绝非什么现房销售（后面我会解释），而是第一个以文件形式提出要全面落实城市主体责任。
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关于全面落实城市主体责任的提法，源自去年的中央经济工作会议提出的“全面落实因城施策”，所谓全面落实，其实就是把调控的权限和责任交给各个城市，让各个城市根据自身房地产市场的特点，制定调控政策。而不是全国一盘棋。这也是今年以来，全国60多个城市对房地产调控政策进行微调的主要依据。
当然，海南住建厅的负责人在解释时说的还是比较官方：“各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，要避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，坚持因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。要制定“一城一策”工作方案，提出年度调控目标和具体政策措施，努力使地价、房价、房租水平保持在合理区间，确保实现房地产市场平稳运行。”
大家一定要注意海南房价走势，这里特别强调的是房地产市场的平稳运行。所谓平稳运行，就是不能大起大落。所以，海南的房地产政策并没有收紧过去的房地产调控。下一步，海南各个城市会根据这个文件对自身的房地产调控政策进行微调，毕竟，海南2019年房地产投资、销售因为实行严格的限购政策而出现了明显的回落。
至于规定现房销售，其实也不算什么新鲜的政策，更不是收紧房地产调控。我呼吁废除住房预售制度已经快10年了，在过去多年，很多地方也都在为现房限售做着准备。在2017年，广东省第一发文鼓励推行现房销售。在2018年9月广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》中，也建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。我当时还写过相关文章，对此表示支持。
过去十年，在房地产预售制度的存废问题上，我的态度非常明确：中国目前的住房预售制度具有极大的缺陷，完全沦为了开发商的融资方式，推高了房地产行业的杠杆，同时，这是一个极其不公平的制度设计，缺乏对购房者利益的保护，要么进行颠覆性的手术，要么完全废除，实行现房销售。
国内很多专家谈到预售制度，一般指出这个制度是学我们香港的“卖楼花”。其实，这种说法并不准确，因为香港的卖楼花制度比我们的预售制度可严格多了。说我们现在的预售制度和香港的“卖楼花”一样，那是对“卖楼花”的侮辱。香港的“卖楼花”以及美国等国家的住房预售制度，无论在资金监管，还是购房者利益保护上，都具有极其严格的设计。
比如，在资金监管上，购房者不是一次从银行贷款或者把购房的全款交给开发商，而是交给第三方监管账户，第三方监管方按照工程进度把购房款给开发商，工程结束之后，验收没有质量问题，才把尾款给开发商。这样，购房者的利益得到了充分的保障。
美国的住房，绝大部分以现房限售为主，但也有少部分预售，美国的预售，购房者甚至有权参与房屋的设计等等，在资金监管上也是一样的。现在中国很多人到美国买房，一些骗子中介要求把全款给他们的账户，记住，这是违法的，肯定是骗子！
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中国的预售制度，不仅把资金监管环节淡化了，还把购房者利益的保障全部省略了，只剩下“预售”这个壳。中国的住房预售制度最大特点有两个：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款最初不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。虽然后来在资金监管上，也实行了所谓的第三方监管，但和香港的严格监管比起来，仍然是形同虚设。所以，大家会发现，我们在学其他人的做法的时候，都是把不好的先学过来，把好的很少引进.中国预售制度这样设计的结果是：
第一，购房者不论是全款买房，还是贷款，都是一次性把款交给开发商的，而房子什么时候拿到呢，一般都是三年之后。这等于，购房者提前三年把购房款给了开发商，如果贷款，提前三年开始背负银行利息。而开发商呢，不仅提前三年拿到了开发的所有成本，而且提前三年拿到了卖房的所有利润。就此而言，这是真正的空手套白狼的游戏。
第二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，不仅资金的安全没有保障。很多开发商将购房款用于别的投资项目，并且多个项目同时开盘，同时收取预付款和银行的信贷资金，还拿去炒地，继续推高地价。这等于是，开发商拿着购房款不断在各个环节加杠杆。如果房地产形势逆转，一些高杠杆的开发商很可能资金链断裂，购房者可能不仅拿不到房子，购房款都可能出问题。
其三，房子质量根本无法保障。很多地方对于预售根本没有硬性的标准，一些地方只是挖了个坑，就开始预售的情况比比皆是。最后房子建成什么样，购房者根本没有任何博弈的空间。至于故意拖延交房时间，占用购房者的资金，基本成为行业的潜规则。
第四，即使后来，对购房者的预售款有了所谓的第三方账户，但这个第三方账户仍然形同虚设，并不对房屋质量，购房者的利益承担任何监管职责。
中国住房预售制度的缺陷是导致现在很多地方出现严重的质量纠纷的根子。这个制度，除了开发商支持，没有人支持。取消这个制度，会严重影响开发商的利益。住房预售等于是开发商从购房者和银行那里获得了一笔巨额的并且将风险转嫁给购房者和银行的无息资金，等于提前兑现了项目利润，并且至少获得了三年的资金使用权，这几乎成为中国很多开发商主要的融资方式，一旦取消，开发商的融资成本大增，等于需要用其他途径获得资金，而这需要很高的成本。
这笔帐，开发商算的比谁都清楚。每一次一旦讨论取消，开发商都会群起而攻之，他一定会告诉你，这样会让很多开发商立即破产，或者告诉你，这样会推高房价，因为供应减少了。
但事实上，正如我之前所言，不要担心中国的开发商破产。中国的开发商是太多了，不是太少了，开发商企业全国十万家，很多都是玩空手套白狼，没有开发能力，只圈地，房子质量也无法保障，这样的开发商出局是好事不是坏事，我曾提出，80%的开发商应该死去。
这样，土地资源会真正集中到好的开发商手中，预售导致的杠杆也会降低，房价快速上涨的因素就会少一个。中国有多少人反对高房价，但是，反对也要讲究技术含量，要反对到点子上。预售制，是最该反对，是最该呼吁早点废除的。
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但是，我也是事实上告诉大家，在开发商强烈反对的情况下，预售在短期内很难取消！这是中国房地产市场博弈的基本面决定的，购房者并没有多少话语权。而且，取消预售最好的时机，应该是房价处于上涨周期的时候海南房价走势，就目前房地产的趋势看，房价短期内上涨的周期基本结束，过去三年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。
房价在未来两年下跌的风险远远高于上涨的风险，未来两年将会成为房地产最困难的两年。在这种情况下，取消预售的概率很小。所以海南这次在文件里面虽然提到要推行现房销售，但也明确规定是，文件出台以后新拿地的项目，才实行现房销售。至于现在的存量土地项目，仍然实行预售。呵护意图还是比较明显的。
既然只有新拿地的项目，才实现现房限售，对整个海南房地产市场的影响就极为有限，因为在海南的开发商，土地储备都足够开发很多年。当然，海南能够率先出台这样的政策，我坚决支持。现房限售，一定会成为中国房地产市场95%以上的项目的销售方式，预售只适用于需要个性化定制的别墅等高端产品。开发商虽然反对取消预售很多年了，但取消，是大势所趋，开发商也要有充分的心理准备。
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