张家口房价“限跌令”来了？

他们刚刚都关注了小城沽源

2021年张家口楼市迎来一波波“降价潮”，张家口作为全国房价下跌最凶猛的城市之一，尤其是张家口主城区尤为明显，近日一份疑似张家口四部门印发的《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》在网上热传，其中一条也明确表示新取得预售许可证的项目不得低于备案价格的85%进行销售。

经济日报曾评“限跌令”：促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。

所以从维护当地整个经济社会的平稳发展出发，“限跌令”出台属于稳定楼市，稳定社会的正常范畴。至于限跌令对促销售或者说稳销售起到的实际作用，则还有待市场继续给出答案。

一、完善“稳地价”工作机制

坚持和完善招拍挂出让制度，严格落实资金来源审查机制，建立土地拍卖熔断机制，土地招标拍卖过程中，当溢价率达50％或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞买人。

二、完善“稳房价”工作机制

严格执行明码标价，一房一价。所有项目，不得超出备案价格对外销售。已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85％进行销售。

三、优化预售资金监管机制

预售资金监管解除条件由完成不动产首次登记予以解除，提前到提交建设工程竣工验收备案证明即可解除。对已取得预售许可的项目，建立政府保函提取监管资金机制。对新取得预售许可的项目，按楼栋进行资金监管，以套为单位。

四、进一步提高服务效率

房产交易部门和不动产登记部门加快建立数据共享系统，满足查询条件后，购房资格由房产交易部门即查即办。查询时，购房人只需提供个人身份证，确定购房资格。

从2016年下半年开始，张家口房价直线上升，2017年-2018年期间，主城区房子均价大概达到了13000元／平米，个别项目接近20000元／平米，远远超过了老百姓的经济承受能力。2021年张家口主城区个别项目竟释放出了起价5480元／平米，西山某项目推出的部分房源4000＋元／平米，送车位。三年间房价限跌令，张家口主城区房价缩水大概4000-5000元。149个地市人口下滑，多数县城人口持续流失。河北省中人口下降的城市仅有三个，张家口，承德、衡水。

张家口为什么要出台“限跌令”政策？

以张家口主城区为例，已经从房价最顶峰的13000元/平米左右，降到了均价8000多元/平米。尤其是进入2021年下半年以来，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。

通过大幅度降价等措施，换来了市场的轰动和购房者的热捧，而降价项目也在短期内通过以价换量取得了较好的销售成绩，并快速回笼了资金。但由于部分楼盘项目的大幅降价措施给整个房地产市场带来了巨大影响，也给其他楼盘带来了巨大的销售压力，所以在7月中旬，首先由张家口市住宅与房地产业协会发出倡议：

针对近期个别房企为了回笼资金，以低于成本价销售，扰乱了正常的生产经营秩序，损害了其他经营者的合法权益。为了维护规范健康的房地产市场秩序，特发出倡议。倡议内容主要分为五点：

一、各房地产企业要识大局、顾大体，要维护市场和谐稳定和行业健康发展。

二、各房地产企业要规范宣传，不能恶意炒作，不能发布不利于市场稳定的信息。

三、各房地产企业要加强自查以及跟关联企业的监督管理。

四、各房地产企业要严于律己，不能以不正常手段进行销售，不得低于成本价格销售所开发的商品房，不能故意破坏规范的销售市场秩序。

五、各房地产企业要做好配合，共同维护房地产市场稳定。

7月之后的张家口，房地产市场整体还在继续下行，而张家口楼市的价格战也愈发激烈，特价房、顶账房、送家电、送装修、送车位等营销方式层出不穷房价限跌令，但不断下跌的房价，加上盛会的即将到来，导致老百姓和购房者的观望情绪也愈发严重，进而导致整体市场成交量却越发的低迷。而张家口会不会出台“限跌令”的呼声也逐渐再被提起。

终于，在中秋小长假之后，张家口版的房价“限跌令”曝光，将通过行政手段来规范和控制张家口新房销售价格。

“限跌令”的出台将带来什么样的影响？

“限跌令”其中的两部分：

一部分是针对已经取得预售许可的老楼盘，不得低于成本价销售；

另一部分是针对新取得预售许可的新楼盘，不得低于备案价格的85%销售，也就是房价降幅最多不能超过15%。

老楼盘不得低于成本价销售，那么现在打折销售的老楼盘房价就得涨回去吗？没错，按字面理解就是这个意思，可是房价涨回去之后，房子还能卖得动吗？

以张家口“地王”为例，大约1130万元/亩的土地成本，也就是大约6500元/平米的楼面价，再加上建安成本、营销费用、管理费用、财务成本和税费等等，让现在在售的房价再回到万元以上的成本线，那房子还能卖得动吗？房子卖不动，又如何来支付融资成本、工程费用、人员工资等等。

所以如果将所有低于成本价销售的房价都涨回去，房子又回到卖不动、没有回款的阶段，开发企业又该如何生存呢？对于大型房企而言，可能区域内或者集团内会进行资金援助等，但对于部分本地房企而言，谁来支援呢？

张家口房价“限跌令”的出台，一方面通过行政措施使房价相对稳定，同时增强购房者信心，另一方面也将对整个张家口楼市和社会稳定起到一定作用。但张家口房价不断下跌的问题，也与当下严重的供需失衡有很大关系，即张家口房地产市场上在售楼盘和房源库存量过多，而购房需求却在不断减少，所以未来的张家口房价，也将会在市场自身调节作用下取得一定的平衡，而这个过程，可能是两年三年，也可能是五年八年，如果从2018年算起，这个过程已经用时三年。

张家口版的“限跌令”已经发布一个多星期，但是目前不少房企还没有接到相关的正式文件通知，而张家口房价究竟能不能止跌回稳，或许只能通过市场走势来验证吧。另外包括下花园、宣化等房价下跌比较明显的全市其他县区，可参照“限跌令”执行。