怎么看待房价“限跌令”？

李宇嘉

日前，河北张家口市出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中有一条是“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”的政策，被外界称为“限跌令”。据不完全统计，包括张家口在内，8月以来已有至少9个城市传出“限跌令”，基本都是三四线城市。据说一些二线城市或二线城市某些行政区也在出台类似的政策或措施，以内部会议或者以房协文件来实施。

“限跌令”不是现在才有，每当楼市下滑到一定程度，开发商回款变弱，资金链压力大，新房就会打折促销，有城市会爆出限制房价下跌的新闻。比如，2008年、2014-2015年，很多城市都曾上演过“限跌令”。记得2009年上半年，因华东某二线城市在售项目打折促销，万科被当地监管部门约谈，被老业主砸了售楼处，当时还有一个说法叫“不受欢迎的万科”。

有的城市担心“打折降价”形成趋势，造成传染效应，这不仅会导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱，冲击土地市场并导致地产全链条收缩，而且对此前拿了高价地的开发商也不公平，基于以上考虑就会祭出“限跌令”。有一些“限跌令”是合理的。房子是特殊商品，按国家及各地规范预售和销售的政策，在申请“一房一价”的价格备案以后，新建商品住房项目才能获得预售证。并且，新房项目要按照备案价销售，超过备案价15%的要重新备案。

所以，此次河北张家口的政策严格来看并不是“限跌令”，而是坚持预售管理政策、维护“一房一价”原则而已。这样做，某种程度上也是维护小业主的利益。因为，当地价等开发成本比较高，降价幅度太大了，开发商预期的利润缩水了，“做品质”的动力就小了，项目就会出现“减配”，甚至以次充好、货不对板等现象。预售制度下，买房时这些问题看不出来，交付入伙和居住后就会发现各种质量问题，就会导致小业主维权，但开发商已撤场跑了，责任都甩给住建部门。所以，促销是可以的，但大幅度打折就不行了，“便宜没好货”说的就是这个道理。

根据70城房价数据，8月份有20个城市的新房价格环比下跌，多为三四线城市。8月份，有43个城市的二手房价格指数下跌或停涨，比7月增加了14个，下跌或停涨城市数创2015年3月份以来最大（除疫情冲击的2020年2月份）。其中，二线城市二手住房指数环比涨幅为0.0%，2015年以来首次停涨，三四线城市环比为-0.1%，为2020年以来首次下跌。这就不奇怪了，为何出台“限跌令”的都是三四线城市，因为目前房价下跌的主要是三四线城市。

2014年-2018年，大规模棚改叠加“去库存”利好，三四线城市建了很多房子，现在优惠政策退出了，“返乡置业”的动力也下降了，房价下跌也很正常。当刺激楼市、大规模放水已成为过去式，当人口增量难以支撑楼市需求，可能还会有更多的三四线城市下跌，基于稳定压倒一切的长效机制考虑，管理者也会祭出“限跌令”，甚至不排除部分二线城市也会这么做。

楼市下行，要用新思维看待。目前，楼市重心开始向都市圈转移了，包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈，包括9个国家中心城市在内的核心区域，正在成为楼市的有效区域。而且，人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙，楼市有效需求的区域版图正在变化，内地三四线城市楼市下行的影响就很小了。毕竟房子是为人服务的，当很多人都走了，守着这堆钢筋水泥还有什么意义呢？

目前，对于很多三四线城市来说，“限跌令”可以缓减下跌节奏，但无法阻止下跌进程。短期内，要合理评估在售库存和潜在库存，及时停止供地和旧改，收缩楼市供应区域，避免财政无序投放，保护好中心区和安全区，守住基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，还是要夯实产业和人口基础，要和周边中心城市做好产业协调和互补、错位发展，慢慢扩大楼市需求的范围。

关于三四线城市如何稳定楼市，国家也不是没给过药方。前几年，在谈及收缩型城市时国家提出，收缩型中小城市要瘦身强体房价限跌令，转变惯性增量的规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。目前，房价下跌的三四线城市，很多都出现了收缩的趋势。对一个城市的楼市而言房价限跌令，收缩不可怕，可怕的是不能找准定位。贪图量的思维仍旧无法扭转，质的提升迟迟不能兑现。

（作者系房地产资深研究人士）

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