房住不炒的德国，房价疯涨？

最近，德国柏林搞了个公投，叫打倒超级地主。

绝大多数人投票赞成征用大型开发商的房产，补充成24万套经适房。

反正就一个宗旨：

坚决反对疯狗一样的房租！

是时候打土豪分田地了！

是什么把德国老百姓逼得公投？

房子。

老百姓的日常，无非就是吃穿住行。

柏林，曾被誉为欧洲最负担得起的首都之一。

可过去一年中，柏林房租疯涨。

因为今年4月15日，柏林之前实行的租金限制令，被德国最高法院推翻并被废除。

租金限制取消之后 ，2021年柏林房价房租疯涨。

2021年上半年，柏林新房均价同比上涨13.2%，租金同比上涨14.0%；

二手房均价同比上涨5.5%，租金同比上涨8.8%。

其实，柏林房价一直都在涨，只是今年是大幅跳涨。

过去的十年，柏林房价几乎呈线性上涨。

2010年，柏林房价中位数才1550欧元/平。

2021年，2014年及以前建成的二手房中位数价格已经涨到了5100欧元/平。

新房均价已经涨到7000欧元/平。

不止柏林，德国及欧元区的楼市都出现了十几年来最大的涨幅。

不仅在德国，整个欧元区，2021年第二季度的房价涨幅达到了2005年以来最高。

而且，房价预计还要涨。

德国房产智库预计未来12个月内，德国现有公寓的要价将上涨 11.3%，而新公寓的要价将上涨 9.1%。

独栋现房的价格上涨幅度为7.7%，新房上涨 7.5%。

德国房价不是长期不涨吗？

不还是房价控制模范生吗？

那可能，还是你印象里的德国。

如今，房价最高的慕尼黑，一套80平的新建公寓均价78万欧元，市中心公寓均价至少1.5万欧/平。

折合成人民币，堪比北京和上海的核心区。

在柏林、慕尼黑等大城市，一个研究生工作月收入也才2000欧。

只有律师、工程师、医生、大学教授等收入会高一些，达到6000—8000欧。

这样的收入对大部分德国人来说，买房是一件很难的事情。

买房难，租房更难。

1.租金大涨

在不受租金封顶政策限制的2014年后建成的新签约出租合约中，租金中位数甚至达到了18.45欧元/㎡/月，同比上涨7.3%。

在过去的五年中，2014年后建成的新房房租上涨了48.5%。

过去德国的租金合约一般都是无期限的长期合同，合同期内的涨幅都有明显的限制，对租客算是一种保护。

然而，近年来，随着租金的上涨，房东预期发生改变，大多数合同变成了2年，超过3年的合同都很少。

由于新签合同可以随行就市，房东的话语权增加，租客自然受损。

2.隐性成本高

过去租金封顶，房东不能加钱，就会用非价格标准选择房客，随之而来的则是高昂的隐性租房成本。

在德国租房，需要填写包含个人陈述的复杂申请。

写求租信的时候，字迹必须工整，不能给房东留下不好的印象。

写完还要面试，还要穿得整洁体面，还必须快速决定并且表示自己可以立刻支付定金，甚至可以预付六个月的房租。

长期以往，德国老百姓苦高房租久矣。

柏林民众抗议高房租

可是，德国基本上没人炒房啊！

德国人不喜欢买房，更别说炒房了。

1970—2016年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通胀的实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。

也就是说，扣除通胀，在2015年之前的四五十年，德国房价是下跌的！

一个连通胀都抵御不了的资产，谁有兴趣买？

如果你在1970年在德国买一套房，并一直持有到2015年，计算通胀后，在你持有房产的这46年里，你亏了至少30%。

是谁，打破了德国房住不炒的神话？

德国的政府调控，其实是败给了市场。

住房供应远远满足不了日益增加的住房需求。

1.供应严重不足

德国房地产的核心问题在于大城市的住房供应不足。

德国不缺投资者，只是缺足够量的供应。

德国各州一套新公寓的平均申请竞争者人数

德国高峰时期每年新增供应量超过70万套，最近几年平均只有20万套左右，低谷时期只有10万套 。

自90年代开始，德国基本退出了社会化租赁住房的供应。

高峰时期，这部分住房的供应量占总供应量的比重超过40%。

如今，基本已经全部退出。

另外，很多德国人认为建房会加剧碳排放，所以并不想要政府新增供应。

而德国大城市工作机会多，尤其像斯图加特，聚集了多家车企，提供了很多就业机会，吸引了越来越多的人安居。

柏林每年新增3万人，人口增长明显快于住房增长的速度，建设用地越来越少，建筑法规和标准越来越严。

这就导致住房市场严重供不应求。

2.通胀+长期宽松

欧债危机后，欧盟实行量化宽松的货币政策，长期利息低至1%左右。

特别是疫情当下，负利率存款相当于亏损德国房价多少钱一平方米，这刺激了一部分人的买房需求。

有钱买房的人德国房价多少钱一平方米，有很多是退休老人，把买房出租作为退休金的补充来源。

因为这部分租金享受利息抵税、房屋折旧抵税以及家具等配套抵税等政策支持。

钱在手里没什么用，股票也不挣钱，大家只能拼命去买房子。

欧盟内部人口自由流动，投资是不受限制的。

欧债危机后许多得到贷款的南欧人看好德国稳定的市场，大量投资流入房地产，德国房价就此被推高。

3.建房成本高

今年，建材价格随着全球原材料期货价格的增长迅速增长。

德国的建造成本显著增加。

最近，德国建房成本的增长速度甚至是半个世纪以来最快的增长速度。

美因茨新城一处新建的住房

据联邦统计局统计，8月德国建材价格上涨了12.6%。

木结构相关的建房成本上涨了46.5%，混凝土工程的成本上涨了14.8%，装修成本也上涨了11%。

2015-2021年德国建筑工人工资变化

建筑热潮，也导致了目前建筑工人的供不应求，人工成本陡升。

所以说，富通胀，穷通缩。

这轮大放水，德国投资房产的富人才抓住了资产升值的机会。

而租房的穷人，纯粹只是消费，消耗现金。

全球大通胀下，德国政府也得被房地产裹挟。

“打土豪，分田地”只是德国民众宣泄情绪的一种方式，解决不了根本问题。

全球楼市，真的迎来投资亏损时代了吗？

还没买房的刚需，真的该笑了吗？