涨1.03%还是降2.47%？在福州买房不出错，看明白房价数据再说

星巴克的标志是古希腊神话中的塞壬女妖，善于用声音蛊惑人心。

航船水手为了避免迷惑，要么塞住耳朵，要么把自己绑在柱子上。

买对房子，第一步也是看数据排杂音。

以福州上半年为例：

证券时报数据宝数据显示：6月福州存量（二手）房均价为26288元/平，位居全国第9。

省中房研究中心发布数据：6月福州存量（二手）房平均单价为24683元/平，环比下降2.47%。

米宅地产研究院发布数据：6月福州市区新房成交均价为24984元/㎡，涨幅仅次于无锡和海口。

一个福州楼市，好几个不同的数据，到底是涨了还是跌了？

楼市是分裂的市场

楼市是一个复杂市场，不同数据来源于不同的范围。

楼市是由KFS主导的一手房市场和个人卖家为主的存量房（二手房）市场组成。

三四线城市，只有本地购房者。

福州的购房者除了福州本地居民之外，还有非福州市的购房者（如宁德、南平、广东、浙江来榕购房者）。

所以福州楼市数据福州房价走势，针对的是2个市场和2类人群。

福州中房研究院主要研究的是二手房。米宅地产研究院的结论来源是福州的新房市场。

根据购房的类型，选对合适范围框架内的数据进行参考。

你要买鼓楼学区房，三江口的新房涨跌与你关系不大。

非范围框架内的数据，不是参考还是噪音。

新房可售数量历史高点

克而瑞的数据显示，2020年上半年福州六城区+闽侯132个在售的住宅新盘。

福州新房市场，主要面对两个压力：

1：目前福州市面上可售商品房数量处于历史高点。

根据《中国房地产报》：2019年9月和10月福州楼市库存出现短暂下行，到10月面积下降至332.23万平方米，之后连续递增。

2：福州的库存主要集中：晋安区、仓山区、马尾区

二手房交易量冲高

根据福州市不动产登记和交易中心数据，福州市五城区二手住宅成交10675套，同比下跌15.88%，成交面积为99.64万平方米，同比下跌16.48%。

总体数据因为疫情影响，下滑。但5、6月交易量急剧冲高。

6月福州五区二手房签约套数高达3386套，环比上涨6.34%， 5月二手房成交量也达到3184套，环比增加8%以上。

三类数据最容易做假

2017年，初三美女学生成为杭州中考最高分获得者，她的单人照片被刊出。

随后，她与男生的牵手照流出，被谩骂。

之后剧情反转，男女牵手，是拍摄毕业典礼的集体行为。

不同的呈现方式，会导致判断的变化，照片尚且如此，作为高度提炼事实的数据，更为重要！

品牌排名、地段排名、区域均价，都是容易引发错误判断的数据。

企业品牌排名虚假：2018-2020年，如果有房企在销售排行榜上排名突然升了，且涨幅超过50%，那最好等等。

地段排名虚假：遭遇销售困难，就打打新概念。比如市场上的新五四北概念。

因网签滞后、楼盘加价、数据统计方法，均价有滞后和不一，判断需警惕。

网签滞后期，6月的购买数据可能算入7月或者8月。

加价销售影响数据准确。克而瑞统计，今年上半年福州六城区+闽侯132个在售的住宅新盘。有少数价外加价的楼盘存在。

不同部门的统计方法，也会影响数据。

国家统计部门是通过网签成交价、实际成交价、网签楼盘抽样口径来统计的；地方住建或国土规划委是通过全市网签平均价，销售金额除以销售面积，得出销售平均价。

对二手房市场，不要把购房平台的挂牌价作为判断依据。

小区内1套房以10万元每平挂牌，1套房子以9万元每平挂牌。1套真实成交，价格是6万元每平。问：该小区的价格是多少？

不迷信数据

不被数据干扰是基础，不迷信的独立思考才更宝贵。

比如福州中房研究中心数据体现：福州二手房6月整体均价下降。

联想大量房子入市，供求关系失衡，怕楼市要降。再看数据，福州均价下降，主要是因为鼓楼、晋安二区的二手房均价下降。

鼓楼、晋安6月二手房成交都以大面积为主。鼓楼区6月销售量的41%，是90平以上的房源。

结合58同城、安居客《国民安居指数报告》：户型选择上，全国用户3居室需求占比为44.6%，2居室需求占比为34.2%。

改善需求正在体现，因为成交面积，才造成二手房价暂时下降。

需求一旦产生且应验，未来大面积户型带来的置换潮是否将再次改变楼市？

市场份额隐藏在深处，滞后的市场声音却非常喧嚣。

如同那张杭州女生牵手照一样福州房价走势，正确展示最多的角度，才是买房不掉坑关键！

硬数据显示长期向好。

国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况——

福州新房价格环比上涨0.6%，二手房价格环比上涨0.2%。

房价到底怎么回事？不被海中女妖歌声迷惑，就能找到趋势。

敬畏但不迷信数据！