2023开年，关于房价的讨论就结束了

|PART1|

刚过元旦不久，最后的热闹来了。

三个部委联合发力两条热搜，抢在新年前为明年的房地产保驾护航。

住建部长倪虹在央视专访时明确表述“三套论”：

对购买第一套住房的，首付比、首套利率该降的，都要降下来大力支持；

对购买第二套住房的，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭要给予合理的政策支持；

对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

大力支持、合理支持、原则上不支持不留空间，态度层层递进；

接着央行联同银保监会发布了《首套住房贷款利率政策动态调整机制》，明确了“对于新建商品住宅，销售价格环比和同比均连续3月下降的城市，可以阶段性下调甚至取消当地首套房贷利率政策的下限”。

▲《首套住房贷款利率政策动态调整机制》通知

只要房价跌3个月的城市，首套利率决定权下放，跌穿4是大概率，惨的跌到3都没问题，历史级的政策利好这一年看太多着实都有点麻木了。

顶着“房住不炒”压力的住建部都说了大白话，配合金融部门双簧，直接下场对“价格”和“新房销售”定调；

经过2022一整年到今天，全国各地共累计出台救市政策1000多条，如今到了要通过强调控硬干预市场的地步，做到这个甚至不太顾及体面的份上，可以说，所有顶层政策已然尽出，再有也无非还是降准降息了；

在这样的刺激连环下，2023伊始，关于房价的讨论就可以结束了，因为“政策市”的“市”成分已然弱到了相当的程度，而顶层的态度如此直接、明确：1000多条政策，什么都可以让，唯有房价不能跌。

|PART2|

为什么？凭什么？又鼓吹?

不少读者又会有这“三连”怼，稍安勿躁，且听分解。

答案就藏在近期同时火热的另一则新闻，贵州遵义最大城投遵义道桥近期宣布：约156亿银行债务展期至20年，前10年仅付息，后10年调高1.5%的年化率还本付息。

随即，各家财经统计部门纷纷下场，计算出我国各省2000多家城投平台举债规模，目前保守估计超过60万亿，城投债，这个长期以来和房地产、地方财政、银行金融系统深度绑定的灰色发展地带，因为三年疫情和地产的不景气，终于还是以这种方式走到了聚光灯前。

城投平台，诞生于1991年的上海，在1994分税制改革以后迎来了全国发展，实质是央地财权博弈后的产物。

地方要发展，事权和财权需要匹配，做什么都离不开钱，依靠税收和需要上级批复的地方债等表内收入根本不够，于是城投平台和土地财政这对表外债亲兄弟应运而生，城投平台扮演地方的融资平台，依靠地方信用和土地质押向银行融资，运行的逻辑如下图。

到了08-09年，著名的4万亿来了，当时，顶层只负担1.2万亿，剩下2.8万亿则由地方筹措，而地方仅靠税收是不可能够的；

▲09年92号重要文件

在此背景下，央行、银监会在09年3月发布了《关于进一步强化信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，支持有条件的地方组建投融资平台，发行企业债、中期票据等，拓宽中央政府投资项目的配套资金渠道；

这直接默认了地方通过政府信用背书发放表外债的实际权力，适时城市化快速推进，只要人口在流入，比起依靠基建自身产生的缓慢现金流收益，靠基建带动土地价值飞升和资产升值从土地财政里拿钱，再借新还旧不失为超级快车道，像著名的成都宽窄巷子、苏州工业园都是依靠城投平台融资引进多方合作才得以实现；

知识点来了，当“土地价格”和“卖地还钱”这一套组合绑定，城投发债基建则必须带来土地价格上升房价跌了，再通过土拍、盖楼、卖房分摊到源源不断进城的居民部门，放水便有处可去，债与水是一体两面，同时必须满足一些基本的原理——

发债利滚利的速率必须小于基建带来的土地增值收益。简单说，蛋糕必须做大快过奶油和面粉涨价的速度，不然基建投资本身在经济效益上为负，当然许多基建是为了社会效益，但经济与社会效益的平衡点又有谁来评价？

事实上，城投平台既不是纯市场主体，顶层也从来没有法律层面上事实表明和地方有信用的背书关联，而是在一个中间态。而银行当然有权力审核判断基建项目的可行性、回报率、风险再决定是否放款，不过，先发车再补票的国情懂得都懂。

客观说，遵义道桥债务展期有媒体炒作的成分，部分地区展期打白条硬拖，其实没什么，60万亿对应的不是空气而是实体资产，地方造桥修路搞文旅也当然会产生现金流，只是每年利润不高，何况这些实体资产高达200万亿，大不了部分破产清算，大部分还债还是无压力的；

但是，明眼人都明白，毕竟是欠了这么多钱，毕竟有许多造血能力孱弱的地方还毫无意义地举债花在了毫无经济效益甚至荒诞的基建上；

比如，让老百姓深恶痛绝的独山县水司楼、荆州关公像、全国各地的重复基建等等，这样借新还旧的城市不会有明天，而当被视作“刚性兑付”的地方城投发不出债才更为可怕，相当程度上这代表一个地方的“信用危机”只能依靠“后人”的智慧。

中国可不止一个遵义，著名的鹤岗今年就因为财政困难要停暖气，虽然被约谈后叫停了断气，但赤裸裸的现实就是，大疫三年，财政困难，地产艰困，上百个普通县市的城投债顶不住了，而底线就是土地价格，不然就是事实上的借钱、亏本、贬值、更还不起、城市衰退。

没有国王会承认自己穿的不是新衣。保房价、兴地产，为什么被叫“夜壶”，在“地方债”的层面上，想来笔者已经说得很清楚了。

|PART3|

落到微观层面，聚焦身边的杭州、宁波、义乌这样的城市，房价只能稳中有升，并且2023的供地毫无疑问都会非常充足，充足到饱满。

为什么？一家有300多个兄弟，两百多寅吃卯粮，100个勉强平衡，头部20几个造血能力强的还不往前奔，一家子吃啥。

对于普通的购房者，政策全绿灯，银行各种让利房价跌了，目前是真正的窗口期。只是心态要放平，先认识到像杭州这样的头部城市，土地价格捆绑的商品房价格是托住的，是不可以崩盘的，但是也要看到，囤房投机短炒的时代过去了；

于是，真有需再买房，买最好买核心区、好房子，不然宁缺毋滥，明年买地产股收益可能都比短期炒房强，在走出各种债务的泥淖前，土地财政不会剧变，资产的价格也会稳中有升；

如果还不放心，大可以做个思想实验，假设经济硬着陆，重建商品价值与货币体系，全国所有商品重新估值，杭州核心区的房产无疑还是高价值，只是可能变回白菜2毛房价2000的系统了，核心资产的价值从不在绝对价格数字的波动，而是对稀缺的占有。

|PART4|

既然定下了房价稳中有升的基调，2023就可以做一些基本的判断。

杭州供地会多，好地也会释出不少，杭州红、粉板块土地和新房房价会稳住，甚至略有爬升，相应会在需求端做一定文章，就看限购、限售的紧箍咒看怎么松；

拿起“夜壶”，无疑继续“恶心”刚需和年轻人，如果预算不高，共有产权房和“低限价、零倒挂”板块的供应同样不会少，这样会形成事实上的“结构性房价”企稳甚至略降，你瞧，房价是可以既升又降的。

二手价格会长期筑底，原因大白话说：新房多了又限价，交付又一大堆，投资客该跑早跑了，买方市场环境下，对品质、现房、地段有要求的买家反而可以在二手市场里多挑多选，房东憋气，联合中介继续博弈。

对新房的标准期待别太高，政策市，房子是为转移债务和基建融资准备的终端产品，不是为“人”，多、快、省是难出“好”的，这也是二手房市场可以多淘淘的重要原因，尤其在杭州，生活品质之城时代的作品绝对不输现在。

分化愈发具体可感。越红的板块面积越大、价格越高、越拼社保，小户型会集中在远、便宜、投资属性不强或者建设周期很长的板块，没办法，“共同富裕”是明天的事，明天来之前要先过今天。

|PART5|

▲杭州远未结束的基建蓝图

沧浪之水清兮，可以濯吾缨；

沧浪之水浊兮，可以濯吾足。