石家庄城市更新剧变：一手房价向左，二手房价往右

回看文章开头，按「惯例」，先讲故事。

2013年11月1日下午，有7家开发商坐进了石家庄土地市场的「竞买席」，其中不乏石家庄老百姓熟悉的面孔。这块地前身是「热电四厂」，2011年因整治二环内污染企业而关停搬迁，此后两年被7家开发商中的一家，配合有关部门做完了拆除腾退，做完了地块规划，也做完了征地组卷，眼看着媳妇要嫁进家门，结果：

拜堂的时候来了另外6家人抢亲。

这块地的故事，我在此前的回看文章里讲过很多次，结果不再赘述，总之是给一家开发商续了5年的命，让另一家开发商的「习性」大变，也让这块地所在的塔南路，在此后的5年成了所谓的「富人区一条街」，吸睛不断。

然而，注意到我前文提到的一个细节了吗？这块地在挂牌出让前，实际上已经完成了规划，楼座该怎么落，项目该怎么建，站在台上的政府部门心里有数，坐在竞买席里的7家开发商也有数。有人说，前两天公布的石煤机地块，很可能是石家庄历史上第一个「带方案」出让和开发的地块。错啦，这种情况早在8年前就已经出现，还在那个「项目补证漫天、底价成交遍地」的年代，把石家庄搅了个天翻地覆。

原因无他：地块该怎么开发，项目该怎么规划，都预设好了，只是谁拿下，开发商的牌子不同、项目的名头不同，产品上往大了做一点，往小了收一点，如此而已。这也让开发商算成本和定房价成了「明牌」，没什么秘密可言。

时钟拨回到今天。8年后的石家庄正在经历一场城市剧变，对房地产市场的冲击更大。4月底，石家庄土地市场临时关张，接下来就是3个月的静默期，开发商普遍面临着土地和项目储备「见底」的窘境。尤其是去年在石家庄做到大几十亿，甚至百亿规模的开发商，很难想象，今年的销售规模如果「腰斩」，会是什么状况。因此，也无怪乎有老大忙不迭拜门，实为「探路」。接下来是城市规划和开发的政策调整，再接下来就是「二环内减法、二环外乘法」，再接下来便是一些市场聚焦极久的热门地块传出要「调整规划」，然后，我们就看到了率先浮出水面的石煤机地块。

城市规划变天了，城市开发的规则变天了。

这个时候着急的，依然是等着拿地补货的开发商，可这市场多了一群「幸运」的人，他们就是在过往三年内拿到地块，到今天货源充足，且正随行就市调整规划，打算把产品「做到未来」的开发商。

石煤机地块其实是个「样板」。在主城区内的热门地块，有一个算一个，当下在做的，并非排着队挂牌出让，而是在新的石家庄决策层手中，根据「二环内减法、二环外乘法」的原则，对地块规划进行重新调整。

其实，很多人很想搞明白，所谓的「二环内减法、二环外乘法」，到底是个什么意思。所以，大家都在等着按这个原则调整规划的第一块地，来一窥决策层的城市规划思路。石煤机地块就成了这个「第一」。

为了看到新旧思路对撞的结果，我专门把石煤机地块在2018年首次调整的规划翻了出来，两相对比，反差顿显：

最大的变化便是居住用地的锐减。在2018年的调规中，石煤机地块几乎就是一个大型居住区，其中，居住用地面积足足有18.46公顷，也就是18.46万平方米。即便按目前石家庄居住用地容积率的「红线」2.0计算，那也有36万平方米的建筑面积规模，按100平方米一套房简单粗暴计算，就是三千多套房。

▲ 石家庄市自然资源和规划局（前身是「石家庄市国土资源局」）在2018年和2021年，先后两次对石煤机地块进行规划调整。两相对比，不难发现其中的奥秘

这么大的货量，再加上地块方方正正，毗邻城市主干道，周边生活氛围浓厚，如果放到土地市场上，且按净地让开发商自由竞争，如果不切分成小块，妥妥就是个总价「地王」，毫无悬念。至于楼面价，参考去年底同一条路上卖到一万二的原河冶科技地块，自行脑补。

因此，也无怪乎这幅曾被装进联邦地产破产清算「资产包」，又被单独拿出来和好几家开发商传出绯闻的地块，这么吃香。

可在「二环内减法」的原则之下，这块地的规划发生了巨大变化：根据上周公布的调规结果，这块地的居住用地从18.46公顷，锐减到了9.95公顷，直接就是「腰斩」，且居住用地范围被压缩到了翟营北大街以西到煤机街以东，在居住用地的东北角，还多出来一块中学用地，规划显示，这是一所24个班规模的初中。

剩下的地块用来干什么？新的决策层往里面装进去了一大票的城市配套，包括但不限于城市绿地和广场（面积5.28公顷）、商业娱乐（面积6.3公顷），以及城市道路（面积3.2公顷）。整个地块直接被北延至和平东路的煤机街，以及横贯但不直通的吉星街分割成四块，各有各的定位，各有各的功能。

▲ 石煤机地块在2018年和2021年两次调整规划后，各用地性质面积和变化情况

更为重要的是，居住用地的挂牌出让还没有影子，城市配套都要做什么，规划里写的一清二楚，连地块上保留的老厂房干什么用，地下停车场建多少个停车位，公共厕所有多少个，在什么位置，也都做好安排。

这还不算完。老百姓看懂看不懂的地块规划是摆出来了，但大家看不到的项目详细规划方案，有关部门也做了，没有通过公开渠道发出来，但在某些渠道上却有惊鸿一瞥。

▲ 坊间流出的石煤机地块规划图和效果图，尽管上图像素感人，但基本能一窥石煤机地块的规划效果全貌，至于实际效果，大家先自行脑补

这是结束吗？非也，这只是开始。接下来，就是同样位于和平东路上的原华药地块、原石钢地块、原焦化厂地块、原棉一棉二地块，以及同样位于长安区的原石药中润地块，还有位于其他区的热门地块，比如3月就吵吵着要挂牌出让，到现在还闷在图纸上的原信工学院南校区地块，这些地块，有一个算一个，都将按「二环内减法、二环外乘法」的原则石家庄房价最新消息二环内二手房，重做规划，重设方案，然后挂到土地市场上。

这是「划时代」的事件，对开发商，对老百姓，对石家庄房地产市场，都是如此。

对于开发商，「拿一块大的、施展空间相对自由的」地块将成为奢望。这一点，老百姓可能不理解。事实上，在以往的房地产市场上，举凡大地块，政府部门都会先做好地块规划，划定哪里是居住用地，哪里是商业用地，哪里建学校，哪里做绿地，然后将规划和地块一并推向市场。

可「规划刚性」也受「现实人情」的影响。某些地块是开发商前期拆的，在规划编制过程中，开发商往往可以参与进去，将自己对这块地的想法，在规划阶段就放进去，特别是城市配套这部分，开发商会根据项目开发是否方便、房子是否好卖来确定城市配套的安排。有些地块的规划，尽管拿到地的开发商没有参与到，但在后续开发过程中，也可以在「总量不变、功能不改」的原则下，对地块的具体安排进行调整。

现在看来，想在地块规划上做调整的空间几乎不复存在，由于这些城市配套不仅划定了位置，明确了规模，连干什么用都想好了，再加上居住用地几乎被腰斩，城市配套大量增加，开发商即便想在「总量不变、功能不改」的原则下做调整，也会发现，城市配套的规模太大，改来改去，改不出什么新名堂。

接下来的问题就很简单了：居住用地少了，加上容积率上限还被死死摁在2.0，可售房源更少了。少了就少了吧，可城市配套谁来做？让开发商做？那就要算算账了。

好在，「打样」的石煤机地块给了我们一些答案：政府背景的地产集团操刀，并已开工建设部分城市配套。不过，这并不意味着开发商不用承担哪怕一点的城市配套，最起码，石煤机地块上的那所24班规模的初中和9班规模的幼儿园，开发商是跑不掉的。至于其他，就要看这块地上市时，它带着的规划会怎么要求。

接下来是对老百姓的影响。我直接说结果：

对石家庄的二手房价，影响很大。对于一手房价，影响更大。

有人问我：前有容积率被摁在2.0以下，后有热门地块的居住用地面积被腰斩，这是妥妥地要把商品住宅供应规模压下来的趋势。供应减少，房价不就涨了吗？

这话，放在一手房上有争议，具体的，我在后面解读。可这个道理放在二手房上，就完全不灵了。尽管这些年石家庄的二手房交易规模基本稳定在两万多套左右，和一手房相比，基本上是1:1.5，也就是成交一套二手房，对应成交一套半的一手房。

可具体看这个比例，你就会发现，这一套半的一手房去向很清晰：

一套是卖掉二手房，置换一手房的换房需求买走的，另外半套则是「新市民」的首置刚需买走的。这基本就是石家庄购房者的组成。

然而，卖掉的二手房去了哪里？目前看，石家庄的二手房只有两条出路：一条，是看重地段和配套的购房者，为了孩子就近上学、老人就近照顾、大人就近上班、配套就近方便，或者小区品质到位这些目的入手。另一条，则是在「老破小」常见的，资金不宽裕，又接受不了一手房「远大新」的首置刚需。

多数「老破小」，除了赶上好学校、好学位，只剩下了一项价值：

「便宜」。

这样的房子多吗？多，而且是太多了，几乎成了石家庄二手房市场的绝对主力。为什么这些年石家庄二手房价的表现始终「浑浑噩噩」？价格坚挺的二手房，有，可转手率低，交易量小；绝大多数交易的二手房则是「老破小」，他们占比高，规模大，却拖累了二手房价格。

这种趋势，靠容积率摁在2.0以下，且将热门地块的居住用地面积腰斩，就能挽救吗？答案显然是否定的。

房价从来不是由供求关系决定，更何况，用一手房市场的变化，来衡量二手房价的走势，就跟「用前朝的剑来斩本朝官」一样搞笑。

可一手房这里，情况就不同了。居住用地减少，容积率被摁在2.0以下，开发商能拿到的地少了，能拿出来卖的房也有限。但可以确定的是，你让地价也跟着腰斩，几乎不可能，「土地财政」的道理，我不解释，大家也都清楚。如果再让开发商背上一部分城市配套的建设任务，这部分成本也得转嫁到一手房里面。最后的结果，可想而知。

所以，今年以来，石家庄市场上出现的高端项目扎堆入市，甚至有项目因为产品做大、配置升级，喊出了「豪宅」口号，除了地块位于主城区内，本来就稀缺外，也因为开发成本已经把房价顶到一定高度，这样的房价之下，如果开发小户型卖给首置刚需，同样的首付和月供，城里是六、七十个平方，城外是一百多个平方，对价格极度敏感的首置刚需很可能会出城而去。既然如此，与其和城外项目争刚需，不如转回头争改善，就是这么个道理。

可以确定的是，「二环内做减法」，并不是要把人从城里赶出去，而是把沉重的常住人口密度压力降下来；「二环外做乘法」，也不是把城里赶出来的人「堆」在二环外，而是将二环外总量稀少、分布不均的城市配套做起来。然而，正如蝴蝶扇动翅膀，就会在其他地方引发山呼海啸一样，城市规划思路的剧变，势必导致主城区里热门地块在未来的「被高端化」、「被豪宅化」，也会将更多的首置刚需挤向城外，甚至更远的地方。

在「断粮」四个月的石家庄市场，能在二环有项目，还有稳定充足的可售房源，金地绝对是个「幸运儿」。可更重要的是，这家创立33年、五年前突破千亿规模的老牌开发商，旗下位于桥西区内、西二环边的金地阅峯，还是一个中小户型货量丰富、选择空间比较丰富、品质也到位的项目。

▲ 金地阅峯项目效果图

这个项目在桥西。我说过的，这些年桥西没什么项目，一手房供应量极少，前些年能买的项目，一只手就数得出来。去年底原职教中心地块搞出地价一万五、房价两万五的事情后，桥西的项目也在「被迫改善」的道路狂奔而去。也是这些年，桥西的老百姓，要么西出槐安西路和南二环西延线奔上庄，要么西南出石铜路奔铜冶，全去了鹿泉解决自住需求。还是这些年，槐安西路、南二环西延线、石铜路和友谊南大街的交通压力越来越大，「卫星城」和主城区之间的通勤需求越来越繁忙。

金地阅峯则成了老百姓不用跑到上庄、铜冶「卫星城」，就能在二环边解决住房问题的现实选择。

这个项目的户型有亮点，全部实现了南向三面宽。这一点相当难得，要知道，绝大多数项目往往要在南向采光面这个问题上，面对「保大还是保小」（即「保大户型的采光面，还是保小户型的」）的选择。但在这个项目，这道选择题并不存在。

这其中，95平方米的三室两厅一卫，其南向采光面能做到9米以上，卫生间还实现了干湿分离，「麻雀虽小、五脏俱全」，因此去化最快。

不过，这个户型在楼层上的选择空间已经不大，价格也涨了。在我看来，这个项目目前性价比最高的，应该是110平方米的三室两厅两卫。

▲ 金地阅峯项目110平方米三室两厅两卫户型图

我在此前的回看文章中反复说过，当下石家庄市场卖得最好的户型有四项特点，分别是「大宽厅」、「大通台」、「主卧套」和「南北通」。这四项特点占得越多，房子越好卖。而在这个户型上，这四个特点它就占了三个半。

阳台方面，这个户型的采光面做到了6.3米，阳台面积大约10个平方。通透方面，北侧厨房直抵南侧客厅，纵贯穿过房间。主卧方面，无法设置独立更衣区域，但独立卫生间和衣柜完全可以装进去。对于一个只有110个平方的房子而言，能实现到这个程度相当不容易。再加上这个户型的精装修交付标准比95平方米高出一大截，推升性价比。

此外，金地阅峯项目还有125平方米三室两厅两卫，去化情况也不错，它和110平方米的三室两厅两卫，共同支撑项目在2021年上半年的桥西区，实现了去化最好的成绩。与110平方米相比，这个户型的尺度更大，如客厅面宽放大到4米，主卧放大到3.4米；空间格局更合理，像公共卫生间实现了干湿分离，还有了相对独立、面积更大的玄关空间。

这个在这一面积段内「瑕疵」较少的户型，金地对它情有独钟，甚至在后面谈到的二期项目里石家庄房价最新消息二环内二手房，我们依然能看到他们的身影。

▲ 金地阅峯项目125平方米三室两厅两卫户型图

对于刚需首改而言，他们的购房需求相当现实，那就是「买得起」、「住得上」、「有质量」。这个项目的小户型总价也就是200万上下，首付也就是60万左右，对于购房需求，特别是在二环边几无容身之地的首置刚需而言，这是一个够得着的水平。至于「住得上」，便是这个项目的最大亮点，由金地配建的小学。

金地阅峯配建的小学隶属于草场街小学，早已不是什么新闻。草场街小学的牌子够硬，因为这项配套慕名而来的购房者也很多。金地阅峯配建小学的建筑面积超过2万平方米，设有教学楼、行政办公楼、风雨操场、图书馆、报告厅、食堂、室内篮球场，以及少不了的金地「特色」网球场等配置。其中，小学的教学楼有5层，将设置54个班，可提供2430个学位。金地为这所学校投了1.6个亿。

▲ 金地为金地阅峯项目配建的小学，隶属于草场街小学，有望在2022年交付

最新的消息是，这所学校将在近期封顶，到明年将具备开学条件。金地阅峯项目首批交付的时间是在后年，也就是说，学校将早于项目一年投入使用。金地给购房者吃「定心丸」的目的非常明确。

不过，对于购房需求而言，这个项目的入手机会正在流失。根据我目前掌握的消息，金地阅峯的二期，也就是一期南侧地块，规划和产品都进行了进一步调整。这其中，一期的125平方米的三室两厅两卫「返场」，并将一跃成为主力，另有139和149平方米，尽管占比不多，但二期项目的总价和首付无疑将大幅增加。