此刻！天津房价究竟涨了or跌了？

最新天津新房12月整体成交均价16451元/㎡，对比去年同期下滑2.2%。

道士君简单粗暴以各区成交均价划分了梯次。当下，天津房价整体依旧呈倒立的陀螺形状，市内六区房价高企，环城四区差别降价，远郊价格下调，滨城价格稳中回落。

天津房价梯队一览▼：

第一梯队：5万+／㎡：和平，傲视群雄；板块5个，为体院北、和平路、广开、南京路等。

第二梯队：4-5万+／㎡：南开，一枝花；板块2个。

第三梯队：3-4万／㎡：又只有一个，河西；板块14个，聚焦新梅江、大直沽、梅江南、水西、陈塘庄等。

第四梯队：2-3万／㎡：河东、红桥、河北；板块16个，主要是津滨大道、大寺、太阳城、王串场、光荣道等。

写到这里，两个真相跃然纸上：其一，2022年最新房价，前四梯队全部是主城区。其二，有的区域下了一个梯队，有的掉出了梯队，市场就是这么残酷。

第五梯队：1.5-2万／㎡：西青、东丽两个上榜；板块33个，国展西、海教园、中北镇、瑞景、大学城/精武镇、空港、中心商务区、港东新城、宜兴阜等。

第六梯队：1-1.5万／㎡：津南、北辰、武清、蓟州、宝坻、静海、滨城；这个梯队，区域扎堆，津南房价成长性较好。板块36个，主力在辛庄、黄庄、东丽湖、咸水沽、团泊西、蓟州新城等。

第七梯队：1万／㎡以下：只剩下了宁河；板块28个，芦台、八里台、大张庄、天嘉湖、团泊东等。

四个鲜活的事实：一是，天津留给刚需购房者的选择空间少了。二是，刚改的队伍有基础。三是，主城还是主城，部分板块不仅扛价，房价往上生长的趋势存在。四是，房价体系重塑，板块轮动效应明显，区域分化严重。

3

下沉到热点板块看看，看完之后就知道，2022年板块的竞争颇为激烈，进入新一轮降价潮：你敢降价1000，我就敢3000。你送物业费，我送车。你首付分期，我就直接垫付2成首付，且不用还。

筛了33个热点成交板块，仅7个房价相对去年涨，其余统统下跌。

个别板块如中心商务区、张家窝、瑞景、金钟公路等板块房价降幅比例超10%。

下跌比例在5-10%之间的有9个，如：辛庄、商务区、天嘉湖、宜兴阜、宝坻城南等。

有人问，板块轮换与筑底规律下的短中期机会在哪？买哪个板块房价能稳当一些？简单说两点。

第一是板块轮换机会。一个城市的板块发展会出现不均衡性，即出现领涨板块、跟涨板块，补涨板块。而领涨板块的核心是涨幅最大天津房价均价，涨速最快，房价最高，他们往往是城市的中心板块，往往是国家或是省域给予的重点战略规划板块，而其他跟涨、补涨板块会出现不同的时间，在这其中，就意味着巨大的短中期机会。

第二是板块成长节点机会。即在一个板块之中，还可以继续细分为各个小板块的互补，这其中有一个典型筑底规律，何为筑底规律，就是在一个大板块发展的过程中内部的各小板块承担各自的使命去支撑整个大板块的最终规划目标。一般来说都是以地铁及高速网络作为枢纽，轨道交通承接刚需板块置业人口流入，在有刚需人群入住各小版块完成刚需置业人群筑底使命后使整个板块具备完善人气及配套后，最后选取区域优势位置板块作为区域内高品质、低密度社区打造。这种程度上，刚需带来的城市内部人口导流和地铁、轨道、学校、医院、图书馆等完善之后，高品质、低密度社区往往成为价值拔高的机会。

那么重点可关注的板块：梅江、新梅江、梅江南、水西、空港、海教园、港东新城等。

4

天津，2023年楼市分化无疑会继续加剧。无论是预判的弱势开局，崩盘论、稳定论流传不断，其实都只不过是一种整体思维。忽视了当下房地产市场的一个重要特征，即楼市的分化状态。随着城市进程、房地产市场的不断发展，规划兑现、产业布局、人才吸纳等多方核心因素影响，天津区域、板块的房价分化格局将更加清晰。

2023年，市场依旧会充满未知和不确定性，而这些不确定性告诉我们：燃烧的是过去，迎接的是希望。

关于买房，道士君上两条建议：

第一，房地产的救市轰轰烈烈，救不起来不罢休，对于有置业or置换需求的人而言，稳住收入，抓准时机买入。

第二，在天津买房，单价决定你买的爽不爽，总价决定你买不买得起，产品力决定你买不买得值。索性再加一句，收入决定你买不买。

结合当下的楼市行情天津房价均价，道士君想说，在中国，几乎找不到第二个能够与房地产比拟的全民话题，期间犬牙交错的交锋与博弈注定也会是历史上浓墨重彩的一笔。比如救市的一系列操作，比如房企暴雷背后的利益纠葛，比如土地金与财政收入的微妙关系，比如停工停贷潮的无奈心酸......更有摆在大多数年轻人眼前的事实，每个月最大的开支不是还房贷就是交房租。

原计划还有一个有意思的硬货抛出，下次再说吧。

数据来源：京津冀数据研究院 道士君微信进群：