深圳的房价，已经魔怔了！且看个究竟…

混沌的深圳楼市

深圳以前的房价，似乎还是能让人“看懂”，起码是有迹可循的。房价体系是阶梯形的，能给人一个“高低递减”的直观印象：“南山、福田”为一个梯队，“罗湖、龙华”一个梯队，“宝安、龙岗”一个梯队，“坪山、大鹏”一个梯队。

如今呢？则是混战时代，一片混沌。

有鉴于这种混沌现象，深圳于2019年7月开始，就不再公布楼市均价，因为不能反映市场真实情况。

楼市平均价格这项“晴雨表”（包括住宅、商业、办公楼在内，深圳全部类别的一手房产相关的成交均价、成交总金额的价格信息，以及依面积区间分类的成交均价、总金额），在房地产信息平台上都看不到了，没有“官方数据”了。有关市场情况，以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。

然而深圳的调控力度是不减的，豪宅线、731新政、715新政……政府调控房价，调控的并不是房价的水平，而是房价过快的增速。

调控的是过快的增速！这是因为房价增速过快会导致财富差距过大，不利于社会的繁荣安定，也不利于经济和社会的持续进步。

深圳的楼市、房价，不管怎么想、怎么研究、怎么分析，其实都很难搞明白的。一个人深圳坪山的房价是多少，如他想走“地狱模式”其实也很容易，他只要把深圳的楼市、房价研究透彻了，说不定就能得个像样的经济类奖项。

话说回来，“意义”不就是建构出来的吗？土地在，城市在，人口在，楼市也在。有成交量就有房价，价格一旦成交就立住了。如深圳西部的楼盘，是最具有想象力的，卖家愿意卖多少，它就值多少；买家愿意出多少，它就值多少，价高者得。

深圳的房价呈现“多锚点、零星高点”

深圳如今的房价呈现“多锚点、零星高点”的态势。有许多组团已经出现了，比如后海（11.9万）、前海（12万）、宝中（13.1万）、光明（4.8万）、沙井（6.4万）这五个区域，形成五个中心、五个组团、五个价格高地，房价由这五个组团区域向外层层递减，辐射开去。

房价的“辐射”作用，意味着“参考”、“看齐”、“带动”房价。

宝中均价13.1万，辐射碧海的9.6万，新安的8.9万深圳坪山的房价是多少，进而辐射西乡的7.7万。深圳湾最新均价是20.6万，宝中最新均价是13.1万；这些价格在当前是不值的，这是个已透支的价格，包含了“想象未来”的价格。

房价稍微低一点的的区域，肯定会对标紧邻的区域，你那里已经10万一平了，我这边“未来”也要10万一平。市场参与者的心态普遍是这种心态。

这个“心态”跟另外一些常见的心态是不同的：你房价高达20万一平，“与我何干”，又不是由我来交易买卖；你得病了，“与我何干”，又不是我得病...

此外，深圳的学位房也已然自成一个体系。学位房只能靠自己拉动自己。香蜜湖安托山的豪宅，福田、罗湖、龙华、龙岗的“学位房”组成了自成一体的房价高地。香蜜湖与景田，一路之隔，一个15.6万，一个8.7万，价差近一倍；带名校的华强北与不带名校的华强南，一路之隔，价差5万。

福田的学区有多夸张？双重点：深圳实验小学+深圳实验中学。这个优质的学位组合，只有国城花园、南天二花园两个小区才可以上。如国城花园曾出现88平米的两居室，售价1800万，单价突破20万/平米。

房产逐渐在剥离投资属性

房产已经逐渐在剥离投资的属性（房住不炒）。注意，只是“投资属性”，房产的经济、金融属性是怎么也抽离不掉的，房产业从开发、建造、销售等等整个流程，无不需要融资、负债。

直白一点讲的话，“剥离投资属性”其实是谨防“投机”。

深圳房地产吸引了全国乃至全球的炒房客，他们的存在令人又憎恨、又羡慕。没买到房的人，恨他们把房价炒高了；跟随他们一起炒房的人，又无比庆幸，这就是现在很多人矛盾的心态。只不过在这些炒房的人中，有成功套现的，也有人正在为炒房买单的。

狂热的投资氛围，使得“房价值不值这么高”已经不重要了，俗话说“看热闹不嫌事大”。助长金融市场狂热兴奋的因素有很多，其中有一些因素极易被人们遗忘。不论是在我们这个时代，还是在过去的时代，即使有人注意到也不会在意。

其中一个因素是：人们在金融投资上的记忆极其短暂。过去那些金融投资大灾难，投资人很快就完全遗忘了。同样的或者非常相似的情形再次出现，有时距上一次发生才过了短短几年，却受到新一代投资人的一片欢呼。

新一代投资人，通常很年轻，总是非常自信，称其为卓越的重大创新发现，会改变金融世界，甚至改变整个经济世界，却不知道这种事情在历史上造成了金融大灾难。

在金融领域里，“历史”所占的分量简直无关紧要（只留存于学院、学理中）。过去的经验只是记忆的一部分，被年轻人鄙视为老古董们的避难所，因为老古董没有见识，欣赏不了“现代金融世界”不可思议的神迹。

比如美国当年的网络股泡沫，结束短短几年之后，市场中就开始出现导致次贷繁荣兴起的事件。美国导致次贷危机的事件，提供了一个典型案例，说明周期过度摆动是如何建立在错误的基础之上的：美国的一些主流意见是让更多的人拥有自有产权住房，会带来更多的好处。

那个时候的美国，负责发放抵押贷款的联邦政府机构得到了上层的指示，开始大幅放宽抵押贷款条件，买房人拿到房贷更容易，拿到的房贷也更多。

利率下调，每个月还的利息少了，每个月工资收入供得起房贷的人更多了，这也意味着更多的人买得起房了。更多人买得起房了，抵押贷款也更容易拿到了，导致买房的人增多，房子的需求也开始增长。需求增长导致房价明显上涨。

“房价长期只会涨不会跌”本来不符合历史事实，甚至是谬论，而当房价一直在涨，却成了人人接受的真理。信它的人越多，就会有更多的人买房，他们害怕再不买，房价就又涨了，结果推动房屋需求进一步增长。

更多的大话空话随之流行起来，比如“绝对不可能会有全国性的抵押贷款违约浪潮”，由此导致市场普遍接受抵押贷款支持证券可以作为投资的首选，特别是金融机构投资的首选。

想想现在深圳的房价，从现象上来看，会不会与上文提到的情形“有一点点雷同”？

当然，我们完全相信：深圳的楼市是稳健的、健康的、可持续的。

祝顺利！