劲爆观点：扩容，深圳房价下跌的开始！

8月26日深圳特区40年庆典临近，不久前，《学习时报》一篇“大深圳统筹示范合作区”的长文深圳房价地图，引发深圳“扩容”的最新猜想。

“扩容”已成为临深区域楼市交易量大增、房价上涨的重要“概念”——这是房产利益相关者炒作的话题，也是近来发生在东莞、惠阳等临深地区楼市的真实故事。以大亚湾一个大楼盘来说，去年底每周只成交几套，近两个月每周成交高达50套。

然而，面对越来越可能的“扩容”，深圳楼市面临着另一种被忽视的可能。

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近日，《学习时报》一篇深圳扩权不扩容的文章，让“扩容”这个谈了十年的老话题又开出了点新花。

“深圳”两个字值多少钱？

惠阳离坪山一路之隔，凤岗更是插入深圳腹地，但坪山2020年5月的房价是34333元/平，而惠阳是9860元/平，龙岗同期的房价是39015元/平，而凤岗则是20906元/平（数据来源于安居客）。一条行政分界线，隔出了数倍的价差，难道，两边房子的差距就这么大？

1.1 配套预期

凤岗镇的商业等一系列居住配套设施，比龙岗大运差不了多少。

（凤岗，队长实拍）

但是，深圳购房者的预期思维太过强烈。

以深圳的利好扎堆和财政水平，未来产业发展和政府投资带来的配套建设，一定比凤岗强。带着这样的心态，当然是宁买5.4万元的颐安都会，不买2.9万元的大运城邦。

1.2教育预期

靠房地产发家的惠阳，深刻了解购房者的学区需求，近年来兴建了不少学校，最出名的华南师大惠阳附属学校，直接带动了星河丹堤的房价上涨，星河这笔教育投资，也算是大赚一笔。

毕竟是由强大资本驱动的名校办学，总能取得点成绩。

假设队长家小孩的智商符合社会的正态分布，就读于华附惠阳初中，那么他考上一本的概率粗略估算为47.06%（2019华附惠阳初中600分以上人数占比47.06%，惠阳一中录取线611，假设600分以上全部就读惠阳一中）×17.7%（惠阳一中一本率，估算）=8.3%。

假设队长家小孩就读于坪山最好初中坪山实验，他考上一本的概率为7.08%（2019坪山实验中考430分以上比例，深中录取线439，假设这些人全部上深中）× 96.7%（深中重本率）=6.8%。

可以发现，买一个深圳教育质量一般的坪山房，和买一个深圳教育质量顶尖的惠阳房，最终获得的教学成绩是差不多的，那么，为什么大家偏要在深圳读书呢？

其实，无非也是一个预期和一个希望。

预期，因为是深圳，所以即便现在的教育一般，未来随着政府大量投钱，教育不会起不来。

希望，因为在深圳，我有机会考上四大，有机会与顶级家庭的学生一起开阔眼界交流思想，而在惠州，我就没有这个机会。

1.3 涨价预期

惠阳、凤岗、塘厦的新盘开盘价节节飙升，但二手房市场死水一潭，尤其惠阳、大亚湾这种供应量无限大的地方，将来基本转不了手。

深圳不仅转手预期高，其各种产业概念、轨道交通、城市更新、公共设施、文化场馆、学校医疗的落地速度都远快于周边地区，再加上国家赋予的各类利好和媒体发达带来的信息放大效应，人们对深圳的涨价预期，必然高于临深，这恐怕也是众深漂愿意背上30年房贷押注深圳的主要原因。

1.4 身份预期

香港近10年来年均GDP增速仅3%左右，但房价依然涨了三倍多。一个不得不说的原因便是，香港群众中已经形成了一个“中产梦”的文化，有商品房的才是真正的中产，而住公共住房的，明显就低了一个阶级。

（香港物业售价指数，来源香港差饷物业估价署）

而随着深圳房价的飙涨，深圳人民早就形成“来了，（有房）就是深圳人”的文化，有房无房会影响到归属感、婚姻等方方面面，尤其相亲市场，深圳一套房和惠州一套房差别有多大，去莲花山相亲角看看就知道了。

因此，在以上四者形成的巨大心理感受之下，深圳与临深，价差显著。

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“地位”一样，这种爱情将化作一盘散沙

一旦扩容，一切就不一样了。

临深=深圳，就像现在特区外=特区内，以上四大预期180°转弯，价差瞬间被填平：

1. 扩容后，深圳统一城市面貌，完善城市配套，提高交通连接，这是毫无疑问的。

2. 以现在深圳经常往沙井盐田调配老师的节奏，新深圳的师资力量也会随之起来。

3. 都是深圳了，还愁不好转手？

4.

“住哪？”

“深圳”

“新深圳老深圳？”

“不都一样吗？！”

《学习时报》所述的“扩权赋能”，其实就是扩容，因为其核心“是赋予深圳主导规划、国土、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务”等一系列权力。有粉丝留言，这不等于直辖嘛。

如果深圳、东莞、惠阳都变成一家人了，“来了就是惠州人”的尴尬，就解决了，东莞、惠阳的房价将会迅速“深圳化”。

然而，龙岗、坪山甚至光明、沙井等靠近惠阳、东莞的地方，房价就难保了。

因为不仅仅是预期改变深圳房价地图，还有个很重要的点就是，深圳龙岗、坪山、光明等地房价上涨的主要动力是关内购买力的外溢。

从GDP涨幅/房价涨幅不难推衍出，南山的涨价主要是经济增长强势，本地购买力强，而坪山的房价上涨却大大超越其GDP涨幅，不是经济增长带来的房价上升，而是在深圳其他地区就业的外溢需求所导致。

当然，这经常被开发商解释为“板块轮动”。