曾经房价不过万，如今地价上2万，常州的房子还能买吗，买哪里？

在人们的印象当中，常州一直就是座“除了江苏省就没有人知道的大城市”，或许是因为这座城市自身的IP太过低调，就连常州恐龙园在长三角以外的区域都很少被人提及，而常州本地又相对缺乏现象级的企业或是产业，加之周边比它耀眼的城市不胜枚举，因此，常州的低调是必然的。这不仅仅体现在整个城市的外在吸引力层面，更货真价实地体现在了房价上面。

要探讨常州楼市，就必须要优先搞懂两个问题：

-什么人是常州楼市的主力军？

-常州楼市上涨的动力是什么？

▼小中介比我爱我家的出镜率高得多

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全城皆改善，刚需靠边站

常州的房地产从业人员中，普遍有着这样的共识：在2016年下半年，全国楼市，特别是长三角兄弟城市房价开始长足攀升之前，常州一直是“这里的黎明静悄悄”，5000-7000的新盘遍地都是，本地居民自有住房比例相当高，除实际改善型需求之外，大家对新建商品住房怕是可以用“无人问津”来形容。

直到2017年下半年开始，常州房价开始逐月攀升至2017年11月份，钟楼区、天宁区、新北区和武进区相继出现新盘单价破万，不少当地百姓才恍然大悟，出现了小范围的扎堆购房，致使房价进一步得到支撑。这里，锦衣卫还可以提供另一外一重事实：在2017年六月份向前推3年，全城几乎没有大宗土地交易。

如此来看，因兄弟城市而造成的资本漫灌现象和土拍解禁是本轮推高常州房价的重要因素，当地开发商慷慨地向我提供了这么三个现象：

-常州的楼市调控政策比其它周边兄弟城市都要来得迟缓、宽松，这为苏南甚至浙北地区相对雄厚而活跃的民间资本杀入常州提供了有利条件。

-常州近三年的新建商品住宅当中，周边城市来的投资客以及常州籍在周边城市工作定居的人群占据不小的比例。

-市中心钟楼区地价出现了20000元+/㎡的地块，而新北、武进两区也相继出现了13000-15000元/㎡的地块，而土拍单价破万现在不仅仅是常州市土拍的常态，更是开发商和投资者的重要心理关口。

▼鸟瞰常州市区

然而，如此的“蓬勃繁荣”背后，我个人依然保持着谨慎乐观的态度，断定常州并非是一个值得高杠杆持有的市场，但刚需及改善型刚需除外。与常州当地的开发商和二手房中介交谈，你不难感受到这座城市最为鲜明的特征：

1、无论是一手房还是二手房，这里的户型普遍偏大，在开发商近三年来拿出的产品当中，120-140方左右的大三房或小四房明显占据显要比例，这样的户型在南京、苏州、杭州乃至无锡等地都算妥妥的改善型居所，二手房出让中，五年以内次新房也大致延续着这样一个行情。

2、同一地段下的一二手房存在一定倒挂空间，约为3000-5000元/㎡，除老破小价格明显偏低于地段均价约20-30%之外，否则，五年内次新房与新建商品房倒挂区间超过这个范围的几乎见不到。而对于投资者来说，这样的倒挂区间是否具有可观的投资属性，要凭每个人的风险偏好来决定了。

3、和周边其它城市有所不同，这座城市里的刚需人群构成主要为在常州生活工作的苏北籍、安徽籍及其它省份来常定居及国企、机关、事业单位工作人员，而民营企业工作的白领阶层在常买房的意愿和比例明显比周边城市要低。至于老底子长洲人，不止一位当地居民对我讲这样的话：“条件好的早早就在上海买了，然后是南京、苏州，最普通的家庭也是把小孩的婚房买在了无锡，真正愿意留在常州的年轻人并不算多。”

相比之下，80-100方之间的两房或小三房这类刚需户型存在定位人群不清的问题，毕竟在武进、戚墅堰等工厂工作的年轻人也不太可能是在常购房的群体。如此来看，改善型住宅在常州市场的重要意义便更加被凸显出来。

▼戚墅堰的标杆性企业

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南来北往，学区先行，轨交只是加分项

在常州，新建商品住房的分布规律相对较为明显——城北的新北区和城南的武进区平分秋色，市中心的钟楼区、天宁区有少量新盘分布，但明显势头不及一北一南两大副城。

事实上，造成这一现象的缘由并不难理解：

一是因为目前老城开发相对趋于饱和，对于土地交易重返活跃不久的常州市来说，目前其旧城改造的动力并不十分明显，在常州我们能感受到的最为积极的城建动作就是地铁线路的勘探与施工，而鉴于常州的城市级别和相关的政策导向，我们不难判断，老城区的土地供应目前只能呈现出“挤牙膏”式的状态。

二是钟楼区和天宁区目前价格及价格预期已然突破20000+，论单价或性价比它对周边的无锡以及苏州市的部分区域（如相城、吴江）已无明显的价格优势，特别是在现如今宏观环境不断趋于理性的前提下，开发商深耕常州主城的热情自然不会高到哪里去。

三是目前新北区和武进区的的确确有相对丰富的土地可供出让，且从轨交规划、环境优势与价格因素三重内容来考量，那里的潜质甚至要优于主城区。

综上所述，如果你是常州籍投资客或其它有意使用边角料在常州投资的客户，新北区和武进区的新盘倒是不错的考量。

▼学区因素成为在常州选筹的首要因素

当然，在常州选房，另外一重思路就是直接绕开区划的藩篱，直接以几所重点中小学为核心要点，选购这些中小学附近的学区房。目前，常州市最负盛名的几所学校有局前街小学、觅渡桥小学、市实验小学、解放路小学、第二实验小学等少数几所小学，重点初中主要为北郊初中、二十四中、市实验初级中学、外国语学校和正衡中学。

然而，在此我需要提醒一下各位有意在常州投资的朋友，基本上所有学区都是在交工后才能具体划定、落实学区，在建商品房原则上是无法确定学区的，也就是说，所有在建一手房大肆宣传其对接某某学区的说辞都是有待商榷的，而上述常州市名校附近被明确下来的学区房，基本上都是二手房，这也是常州市内次新房的核心竞争力所在。

另外一个值得提醒大家的部分是，常州市最有名的局前街小学（当地人简称“局小”）、觅渡桥小学（当地人简称“觅小”）以及市实验小学（当地人简称“实小”）周边的学区品质盘，单价甚至能够达到大中面积的25000元/㎡起步，小面积的甚至能够问鼎30000元/㎡大关，而这样的价格虽不及南京，但和苏州、无锡恐怕都能一较高下。个人观点是，若非对常州相关学区的真实需求，类似的楼盘入市需小心，毕竟，从常州城市的定位、经济体量、人口流入规模以及对周边城市的比较之下，个人判断，这个价格已属高位。

至于说地铁，事实上在这个不大不小的城市里，它的实际作用明显不及在北上广深或者南京、杭州那般突出，毕竟，其通勤半径和通勤痛苦指数在全国来看都算不太能数得着的。何况，相对完好的民富程度导致常州汽车户均保有量明显高于一般地级市，这意味着人们对于常州地铁的依赖度不及对常州地铁概念的依赖度。看看隔壁的无锡地铁上座率，大家对常州地铁的未来是不难窥见分晓了。因此，地铁规划在常州楼市投资版图上，可以锦上添花，不足以构成价格持续攀升的支撑点。

▼常州地铁兴建如火如荼

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常州经典楼盘推介

1、常发珑玥

项目位于武进区江苏理工学院附近的湖塘桥板块，目前均价18500元/㎡，主力面积段为137㎡、144㎡、150㎡三居，及175㎡四居，就产品本身的感官上来说非常不错，特别是170方的四开间朝南大四居，仅卖325万左右，和杭州89方小三房价格大致持平，我个人表示非常有购买欲望（因在杭州工作的现实而狠狠作罢）。

据当地一些二手房中介小哥反应，常发作为常州本地的开发商，其产品线表现尚可，但物业部分差强人意。这一点值得注意。

▼常发珑玥

2、华宇常宁府

该项目靠近主城区，周边街区配套开发相对较为成熟，毗邻常州市田家炳高级中学，然并卵，高中是要考的，因此其加分意义请大家自行斟酌。目前均价20000元/㎡，主力面积段为143㎡、165㎡大四居，改善属性十分明显。就产品品质而言，该项目让我想起在杭州或是浙北地区县市经常看到的新中式风格。但项目对接学区目前尚不能明确，请大家务必注意。

另外，此处楼盘也是在相似地块内品质和规划颇为可圈可点的一个作品，其最大的问题在于产品定位相对较高，但品牌缺乏相应号召力。随着三线城市品牌意识的不断觉醒和巩固，相信本作的品牌压力将极有可能传导至若干年后的二手房市场。

▼华宇常宁府

3、中梁首府壹号

项目位于武进区聚湖东路与长沟路交汇处，容积率2.50，绿化率35%，集刚需和改善属性于一体，预计10月推出洋房和别墅，目前价格尚无法确定，洋房户型面积140、160㎡，别墅户型面积180、190、240㎡，为八联排，总高3层。

在几天的调研当中，个人感到此处楼盘个性不够突出，除中梁系产品在其它城市表现尚可之外，这处楼盘没有特别能让人记忆颇深的地方，无论刚需还是自住，该项目均表现平平，属入手“不求有功，但求无过”的那一类产品。

▼中梁首府壹号

4、德信佳源君宸府

常州市场上目前屈指可数的杭派作品，由德信和佳源携手打造常州公寓房价格，其品质与户型设计均最大程度上保留了两家房企在杭州市场上的一贯水准，项目位于竹林路和庙湾西路的交汇处，整体规划为6栋14-17层的小高层和配套少量沿街商铺。项目目前规划方案已通过审批，目前处于前期施工阶段，吾悦国际临时展厅已对外开放。预计10月示范区开放，面积约113-143方，预计11月项目首开。

无论从地段价值还是品质保证上来看，本作均值得关注。个人建议是，如若有意购入此处房源，不妨选择偏大的户型，与地段价值和品牌价值更加契合。

▼德信佳源君宸府

5、美的国宾府

项目位于武进区花园街万达广场西侧，距万达IP仅一步之遥，且未来地铁口也在附近步行10分钟以内，地段优势相对较为明显，洋房9月30日加推，价格18500-19500元/㎡，户型面积142㎡。5#楼带装修高层仅剩少量余房，均价17500-18000元/㎡。1#楼洋房少量顶复，户型面积203㎡，均价21000元/㎡。但美的品牌目前主打三线经济强市，其品质可能与我们在一二线城市惯常看见的品牌房企存在细节上的差异，这一点不应忽略。

▼美的国宾府

6、恒大御景

项目位于吾悦商圈、万达商圈和乐购商圈交汇处，实际距哪一处都要行车10-15分钟左右，属概念大于实质的产品（至少轨道交通通车之前是这样的）。恒大一贯的品质特征，没啥好说的，其户型、装修特征与我们在全国任何一处恒大刚需到改善类产品所看到的别无二致，大家可自行想象。目前北区剩少量带装修余房在售，甲单元总高21层，乙单元总高23层，户型面积126、127、140㎡，均价16500元/㎡。南区少量商铺在售，户型面积80-150㎡，价格12000-27000元/㎡。

▼恒大御景

7、华润国际社区

位于天宁区，附近有地铁规划，属标准地铁盘。具有一定号召力的地标性楼盘，虽是次新房，但楼盘规模较大、品质尚可，周边二手房交易相对较为活跃，主流面积段为78㎡、87㎡两房户型，88㎡三房及133㎡四房户型，目前均价约为17500元-20000元/㎡之间，依具体户型面积及楼层等多重因素有所浮动。

▼华润国际社区

8、美的旭辉天赋

项目位于钟楼白杨路与月季路交汇处，在主城区属地段不错、交通较便利且配套相对成熟的区域，9月30日售楼处正式公开，10月推出非毛坯及交付样板间，首开时间待定。主力户型115-142㎡非毛坯洋房及高层，具体价格待定。

在走访过程中，发现业主普遍对美的和旭辉的携手打造较为看好，且大家最主要的印象就是本作几乎找不到明显硬伤，不仅是理想的自住居所，更是较为理想的投资标的物。

▼美的旭辉天赋

9、龙湖春江天玺

龙湖奉献的这一作品在常州打的广告名头颇响，甚至在人民公园及南长街等市中心核心地块均能看得到本作广告。这是我个人最为直观的感受。位于新北北童子河东北侧、飞龙中路南侧、天山路西侧，项目共9栋住宅，占地面积约52502平米，容积率1.8，绿化率30%。9月27日加推9幢，面积约137-189平，均价约19000-21000元/㎡，改善及高端改善属性明显。另有4幢和1幢乙单元部分房源在售，两梯四户，面积约137-189方，均价区间在19500-21000元/㎡。

不难看出，本作是龙湖在常州市场上投放的拳头产品，且延续了龙湖系产品一贯的品质盘属性，但在新北区这一价格相对较偏高，自住选购没问题，纯投资购入有待商榷。

▼龙湖春江天玺

10、雅居乐星河湾

2015年建成的此新盘，属新北区知名大盘，位于龙城大道与泰山路交叉口，2018年9月份均价约为16500元-18000元/㎡之间，绿化率37%，绿化较好。容积率2.4，总户数2448户，人口密度稍大，居住环境其实较为一般。优点在于周边交通四通八达，较为便利，未来地铁贯通将让本作如虎添翼。

本人到现在也没想明白，为什么在江浙沪地区的雅居乐产品有相当一部分作品与粤港澳地区的雅居乐系楼盘存在客观水准差异。这也是近些年来雅居乐始终在江浙沪市场相对较为边缘化的重要原因吧。

▼雅居乐星河湾

11、新城泰和之春

位于天宁区中吴大道，向前戚墅堰方向延伸方向，6幢9月30日加推110、128平户型，均价16000元/㎡，目前已售完，剩余150㎡预计10月加推。17幢、24幢剩152、175㎡大户型余房，均价16000元/㎡。

据周边居民反映，当前价格具有一定吸引力，且新城为常州本地举足轻重的房企，无论是口碑还是品质均有可靠保证，但由于是新盘，目前绿化方面仍有待提升常州公寓房价格，在主城区内来讲，本作地段喜忧参半，配套相对较为成熟的同时，也存在公交相对拥挤的问题，对上班族而言，这是一个减分项。

▼新城泰和之春

12、星河国际

位于武进区长虹路和武宜路十字路口，日前加推六期2幢，两个单元，甲单元26层，乙单元30层（什么鬼？），中间户为115㎡，边户140㎡，六期1幢余房仍在售，面积段为115㎡、139㎡、172㎡，均价15700元/㎡。三期公寓10幢现房在售，面积39、45和80㎡，毛坯均价8000元/㎡，带装修均价9000元/㎡。

一路看下来，觉得此处楼盘定位较模糊，一是面积段分布较广，但户型设计尚可。开间和格局虽找不出明显硬伤，但楼间距值得商榷，以至于部分低楼层（8层以下）存在不同程度的采光问题。好吧，也算刚需和改善和谐共处。

▼星河国际