“白银时代”已经来临了吗？专家：对楼市不要抱有太大期待，未来“卖房子”会越来越难

随着房地产市场悄无声息的变化，有人说，房地产业已从黄金时代进入了白银时代，对于房地产开发企业来说，应该如何面对未来的市场，发展空间在哪里？在开发土地的同时，房地产开发商又应如何协调好与城市发展的矛盾？

谈及这些问题，接受《东莞经济》采访的东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐提出建议：“开发商应围绕城市的总体发展目标和发展规划，在推动城市发展、推动产业升级济，提升对人才的吸引力和归属感上作文章，助推东莞城市发展。”

《东莞经济》

编辑部

过去十年，无数中国楼市空头被现实鞭挞，为什么今天我们坚信“白银时代”已经到来？

“白银时代”是万科董事会主席郁亮在2013年提出的，他曾预判，住宅市场不可能永远增长下去，“不出10年白银房价，我们会看到行业的天花板。”

“白银时代”意味着房地产市场在慢慢变大，但购房“刚需”却在缩减。在一些数据中可以看出端倪：如果把中国每年的人口出生量描绘成一条曲线，会发现自1990年后出现断崖式的下滑，而越往后的话中国每年的人口出生量会越少。

另一组数据显示，中国人结婚的平均年龄是25岁，结婚跟买房又有一点时间差。综合这两组数据的话，可以得出，在2014年购房需求已经到达了高位，中国楼市迎来一个转折点——“黄金时代”结束，“白银时代”来临。

为什么2015年到2016年房价会暴涨？那是投资客所致的，不是需求增加了白银房价，而是大家手里闲钱多了，大家把钱都投向了楼市，房子成了居民存款的吸金石。

所以，开发商和投资者对房地产市场不要再抱有太大的期待。未来“卖房子”会变得越来越难，房地产企业转型方向有三：

一是像万科这样有一定规模的房地产企业可以转型为“城市配套运营商”。房企可充分运用市场化机制和手段，结合城市发展的机遇，使自身开发的项目能够与土地、人、资金、信息等资源深度结合，成为城市建设的有机组合部分，给人、社区、城市提供配套内容和服务。

第二个方向是转型产业地产，这也是政府正在引导涉足的。现在东莞很多镇街的产业还集中在产业链的中低端，亟需转型。为了助推制造业升级转型，很多产业地产商与政府合作，为周边的企业提供寻找资金、融资等特色服务，为地方政府进行产业规划、招商引资。

产业园正是产业地产的重要载体。一些企业像华润置地，跟道滘政府已经签订合作做一些文创类产业园。产业地产已成为东莞大多房地产开发商转型的突围之路。

第三是涉足长租公寓。如万达实现重资产模式向轻资产方向的跨越，重点输出品牌和和运营。长租公寓其实也是一样原理，由对方出资建设，房企进行运营。

车德锐

东莞中原地产战略发展中心总经理

目前东莞面临空间资源不足的严峻形势，您认为，房地产开发商应如何协调好土地开发与城市发展的矛盾？

开发商应围绕城市的总体发展目标和发展规划,在推动城市发展、推动产业升级济，提升对人才的吸引力和归属感上作文章，助推东莞城市发展。

第一，开发商要理性进入每个城市。在选择区域和拿地时要有多一分理性，做足功课再“走进来”；

第二，开发商要跟着城市规划走。以未来的城市的发展重心为重心，合理的规避或最小化风险，获得最大的发展空间；

第三，开发商要跟着政府政策的发展方向走。“三旧改造”是城市转型升级的重中之重，“工改工”是大势所趋，开发商参与其中，挖掘新的城市发展空间，通过清理、盘活、腾换等方式实现闲置低效用地的二次开发，既可推动地方产业转型，亦有助于推动房地产的健康可持续发展；

第四，在开发土地时，开放商应在加强道路交通、市政配套、园林绿化、生态保护上多承担一点社会责任。如在开发地旁建设幼儿园，解决未来新莞人的教育问题。城市的形象和环境也是接住“资源”的关键点，打造宜居生态之城，提升城市的容貌形象，才能更好地承接外溢企业资源，助推东莞进行招商引资。