德国人所说的住房压力有多大

在测量住房压力上，欧盟确实存在着一个标准，即当住房开支占可支配收入的40%以上，则定义为负担过重。

这几年来，“支付得起的住房”是德国最具爆炸性的话题之一。什么叫支付得起？倾尽积蓄、甚至举几家之力购得一套房，算支付得起吗？房租占月工资的一半，也叫支付得起吗？在德国，“支付得起”并没有统一的定义，按照一些住房协会给出的标准，支付得起意味着，不管自住房还是租房，当所有住房开支不超过家庭收入的三分之一，且在缴纳了住房费用之后，仍能维持基本生活。前提条件是，包括居住面积、位置等居住条件是合适的。这里所说的住房开支包括自有住房须缴纳的土地税、房贷、保险等，租房须负担的房租、取暖、维修、卫生费等等。

不过，在测量住房压力上，欧盟确实存在着一个标准，即当住房开支占可支配收入的40%以上，则定义为负担过重。据联邦统计局，德国家庭2021年在住房上的支出占可支配收入的平均比例为23.3%，而住房负担过重人群占总人口的10.7%。这种住房压力，在租房者人群当中表现得更为普遍。和其他欧盟国家比起来，德国人并不热衷于购房，而更倾向于租住。2021年，50.5%的德国居民为租房者，租房者的住房开支占可支配收入平均比例为27.6%。而总人口当中的12.8%租房者住房负担过重。再从收入等级来看，收入最底端20%的租房家庭，其住房开支占可支配收入平均比例为42.6%，即负担过重。房租上涨是住房压力增大的一个重要因素。

在2015年至2021年期间，房租上涨了8.5%。而在能源危机下，住房开支中的能源消费支出也在飙升当中。房租过高和上涨过快，更多的是大城市病。据联邦统计局，2018年，德国平均房租（不包括水、取暖等费用）为6.9欧元/平方米，每套住房租金平均465欧元。

但在大城市当中，租金则是另一个高度。据德国经济研究所IW，2021年，一直保持在德国最贵城市位置上的慕尼黑房租同比上涨1.9%，市中心房租中值为21.99欧元/平方米，柏林上涨更快，涨幅为4.3%。衡量居住条件的还有一个阈值，即维持基本生存的最低标准。德国的基本法并没有明确捍卫人的居住权利，不过，按照联邦宪法法院的诠释，人有维持合乎尊严的最低限度生存的基本权利，该权利意味着合适的住所。

HU 研究显示，2021年，约110万个租住家庭在支付了房租和租房额外费用之后，经济状况已经低于官方所规定的生存最低标准，该人群代表了约210万的人口，或者说，12.9%的租户。德国的生存最低标准，即哈茨四救济金中每月基本生活开支（不包含房租、取暖等费用）在2021年时为446欧元，也就是说，这部分租房者在支付住房费用之后，剩下的收入比不过“哈茨四”救济金领取者。上涨的不止房租，还有房价。

据联邦统计局，2009到2019年十年间，住宅房价涨幅为55%，同时间段的消费者价格指数上涨14%。而从2016到2019年间，德国前七大城市的房价平均上涨33%。购房成本上涨除了由于房价在涨，还在于土地购置税、公证费、保险费等等成本也在增长当中。

据IW报告，2020年，德国平均房价为2686欧元/平方米，前七大城市平均房价为4800欧元/平方米，而在州级县上，最贵的为慕尼黑县，达8301 欧元/平方米，大都市中，最贵的则是慕尼黑，为7153欧元/平方米。在德国住房问题语境里，除了住房成本负担过重，还有居住条件过度拥挤。据联邦统计局，截至2021年底，德国住房总量为4310万套，平均每套建筑面积为92平方米，平均每人居住面积为47.7平方米。

在界定是否过度拥挤上，德国采取的是欧盟标准，即如果不符合下列条件的任何一项或几项德国房价多少钱一平方米，则界定为过度拥挤：一间公共空间、夫妻或18岁以上的成年人拥有单独房间、两名12岁以下儿童合住一个房间、两名12岁至17岁同性别儿童合住一个房间、12岁至17岁不同性别的儿童拥有单独房间。2020年，850万人，即10.7%的德国人居住条件过度拥挤，而在欧盟范围内，罗马尼亚和拉脱维亚的过度拥挤率最高，分别为45.1%和42.5%，最低在塞浦路斯和马耳他，分别为2.5%和4.2%。和居住拥挤紧密相关的另一个问题则是住房短缺。

据联邦统计局，2012年至2018年，德国人口增长了3.1%，约250万人，更多的人口意味着更大的住房需求。德国竣工住房数量在金融危机期间跌入谷底后慢慢回升，2018年竣工量达到28.7万套，重新回归到了2002年水平。

值得一提的是，德国的典型自住住宅形态为单户（独栋独户）和双户住宅（独栋中分开的两户），占住房总量的一半左右，这样的住宅形式显然难以快速满足增长的住房需求。据研究报告，在2021年，德国存在45万套住房缺口。不仅普通住房存在缺口，社会保障性住房也是，而保障房可以用来为那些住房开支负担过重和居住过度拥挤的人群减负。据联邦建筑部，2021年，德国新建住房29.3万套，其中社会保障房为21468套，同比减少1600套，不到新增住房总量的10%。过去的十年，可供使用的社会保障房从约150万套降至110万套。

除了控制房租的租金刹车和租金指数，德国政府主要有三套工具用来为了应对上文中所谈及的三大问题：住房补贴、社会保障房、建设更多的住房和社会保障房。住房补贴的适用对象不限于租户，也包括用于自住的购房者。目前，德国约有64万家庭领取住房补贴，这些家庭涵盖了退休人员和低收入但不至于低到可以领取社会救济金（哈茨四）的家庭。补贴金额取决于家庭收入、租金或自住房主的经济压力、家庭人口数、居住地所处的租金等级（租金从低到高分七个等级）等。

以生活在租金处于第四等级的城市Essen的四口之家为例，为了符合补贴领取条件，该家庭月收入在扣除各项税和保险后不得超过2297欧元，可领取的每月住房补贴最高为803欧元。最近，德国联邦政府预告了住房补贴改革：2023年将扩大补贴惠及的群体范围、金额与价格上涨自动挂钩等。至于社会保障房，其申请条件因联邦州而异。以2022年生活在北威州的单身人士为例，其年收入不得超过20420欧元，而住房面积标准为50平方米，大小可以超出规定5平方米。鉴于社会保障房供不应求，才有政府的第三套工具：建房，再建房。去年年底达成的交通灯政府联盟协议，将住房建设目标定在每年40万套，其中的10万套为社会保障房。

今年年初德国房价多少钱一平方米，联邦建筑部长曾在接受媒体时表示，德国将采取装配式建筑的方式来加快住宅建筑速度。只是，业内人士对这样的目标是否能够实现表示怀疑，审批过程漫长、用工荒、材料短缺都是不确定因素，当然，还有资金问题。研究认为，政府所准备的每年用于建设住宅的22亿欧元预算过少，而建造可支付、气候中立、无障碍住宅则需要该数目的3到6倍，如果还指望在建筑上最大限度实现环保和节能，甚至需要每年129亿欧元。在能源危机和经济衰退威胁等更紧迫的问题之下，实现“可支付得起的住房”注定得从长计议。